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很物质的精神之旅 ——天兴黄河路项目独立主题传播策略提案文本 市场环境分析 1、2006年大连房地产市场分析 随着国家一系列的房地产政策出台，2006年大连房地产市场总体上发展平稳，需求仍然旺盛。据统计，2006年市内四区住房总建设4．4万套，其中普通商品住房2．6万套，占全年总建筑面积61．1％；2007年，住房总建设3．65万套，其中普通商品住房1．9万套，占全年总建筑面积54．2％，普通商品住房两年建筑面积都在总建筑面积的半数以上。出了限价房并要求建90平方米以下的小户型，但这类项目要真正推上市场，最少要一年的时间大连东北龙头、宜居城市的效应同比分别为8．9％、8．6％、8．4％，新政效应的陆续显现高价位大户型在目前房地产市场产品形态成熟有余，新颖不足的情况下体现“宜居、生态、人性化”的生态型商品住宅小区力求在大连西部建设出成功的具有引导和示范意义的规模化生活社区。平均销售率都已越过了50％2006年，大连市内四区经济适用房建设建筑面积68万平方米、0．96万套；廉租住房340套、建筑面积1．7万平方米经济适用房在一定程度上起到分流住房需求、平抑房价的作用，缓解、释放中低收入群体住房需求压力根据大连市内四区住房规划建设，未来5年，大连市内四区计划新增各类住房约20万套各种中低价位、中小户型政策性住房占76．3％从明年开始 而公寓市场的发展是由大连的城市定位决定的，大连的城市规模不大，但从东北地区来说，大连是最具活力的城市，来大连发展的人很多。大连的公寓多为高层，户型面积在40——200平方米之间。纯小户型公寓数量相对不多，且大连市区的高层公寓项目主要集中在商业、商务聚集区的周边，承担着为这些区域配套的功能，因此无论是从居住的角度，还是从投资的角度，高层公寓在未来房地产市场的发展潜力是十分可观的。 但是，纵观现在的大连公寓市场的情况，我们会发现，大部分都高层公寓都缺少鲜明的定位，而目标人群明确、定位清晰的公寓基本上都取得了比较好的销售成绩，这也从一个侧面说明了要想在竞争激烈的公寓市场中脱颖而出，鲜明的、具有一定特色的项目定位就显得尤其重要。 3、竞争者分析 “知己知彼，百战不殆”。面对未来竞争激烈的公寓市场，我们先来看看大连市公寓市场的一些基本情况。大连市区的高层公寓项目主要集中在商业、商务聚集区的周边，承担着为这些区域配套的功能。主要分布在以下的几大区域内：软件园区域、星海湾区域、西安路区域、新开路区域、人民路区域以及青泥洼桥区域。各区域公寓分布的大至情况如下： 软件园区域 项目名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 价格（元/㎡） 户型区间 备注 康派 13000 55000 5800-8400 36-220 504套，居住型产品 CITYONE 7961 28245 7200-8500 39-134 11层339套，酒店式公寓 菁英汇 16227 73600 5080-5900 40—80 1021套普通住宅 星海湾区域 项目名称 占地面积 建筑面积 价格（元/㎡） 户型区间 备注 金地海景 2700 30000 只租不售 45-53 原太原街龙博大厦 金玉星海 12000 74000 8200-10800 166-245 2栋SOHO 星海旺座 4624 29193 7200-9000 87-122 1栋SOHO 辰熙星海国际 5800 56000 6400-10000 45-218 位于黑石礁 百年汇 20189 126750 11900-16580 48-157 544套 五星皇冠 17754 79455 6888-9888 60-270 2栋公寓，410户 星海假日 4000 40730 5999-7999 52-120 440户，原海上乐园项目 和平现代城D座 2800 63500 8000-9200 40-80 高度169米，927户 西安路区域 项目名称 占地面积 建筑面积 价格（元/㎡） 户型区间 备注 天兴罗斯福 38000 250000 8510-9420 40-130 3栋住宅 民勇2005 5120 40600 6780-8280 47-104 360户SOHO 创库LOFT 6900 10000 6380-7680 23-202 原富鸿国际大厦 宝发金钻 6700 25000 起价为7200 悦泰诚里 10000 53000 9500-13000 130-500 Block院景式街区 泰宸伊景花园 7020 99667 7000-13000 44-276 1004户 振富大厦 18000 111000 5250-6500 79-98 28、29层2栋，SOHO，40年产权 鸿霖大厦 2800 68400 7650-10000 36-120 原天伦商