房地产“集中营”.docVIP

市场经济的残酷在于做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。如何适应商业模式的转变，是所有开发商必须适应的过程。 规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。 房地产“集中营” 文/冯 仑 作者简介：冯仑，万通集团董事局主席 三大集中趋势 集中和转型是所有房地产企业最新面临的一些挑战。 关于集中，最终有三个方向的动态非常值得关注，第一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？在去年年初，万科的市值大概300亿元，到去年年底万科的市值超过了800亿元。前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售，市值会到1400亿元。 这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美元，如果对比人民币3%~5%的升值幅度，万科在3~5年会成为全球最大的住宅公司。 三年前，A股上市公司58家，而这58家中第一位的市值也就是100亿元左右，第十位的市值30亿元左右。到去年年末，A股有110家上市公司，第一位的市值800亿元，最后一名也是600亿元以上。所以宏观调控以来，企业的集中度、规模有一个巨大的变化，而今年包括万科在内很多企业通过资本市场的融资计划，更使一些中小企业不断地目瞪口呆。 　　第二个集中是关于企业的性质和构成成分的集中，即从产权形式上来说，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营。到了去年，A股前十位上市公司，60%是国营大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业，我可以肯定地说，今年国内A股市场上前十位不会有民营的房地产企业了。 第三个集中是政府资源的集中。房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。政府资源的集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保证低收入家庭的居住为政策导向，来集中所有的房地产相关的资源，会影响到企业的竞争环境，总体来说是件好事，但这个集中是一个突发的情况。 集中趋势溯源 为什么在这三年房地产市场企业会出现这么大的集中？大概有四个方面的原因。 　　第一个原因是宏观经济一直向好，大家会发现非常欣慰。GDP持续在10%以上增长，人民币稳定3%~5%的速度增值，零售物价指数不超过3%，居民可支配收入的增长占10%，这样一个好的宏观经济环境，企业市场赢的概率很大，培养出巨大的市场，推动企业的持续进步。 　　第二，资金环境发生了非常大的变化，造成了企业生态的变化。外资从需求和供给方面都得到了减缓，原来北京高端楼盘的购买，30%~50%是外资来买，现在需求方面降得非常之快，几乎每一个高端楼盘都遇到了客户的锐减。在投资方面，去年以前，每年房地产外资在50亿美金左右，但是从今年开始，商务部已经公布了房地产外资投资作为限制领域，外资投资中国房地产资金被阻断，而这个资金曾是过去几年很多北京、天津大企业资金的重要来源。另一方面国内的资金非常活跃，且蓬勃增长。最近包括万科在内，所有A股上市公司股票的增长很大程度是国内的基金在支撑，这些基金来自于社保基金、寿险基金，大家知道寿险的资金是最便宜的资金，目前可以进入市场的有几百亿元，光一个保险公司，他们按照政府的规定大约不超过5%可以做不动产，如果按照这个浮动比例大概只有200亿元，另外社保基金现在给了基金公司几百亿的资金，让他们在A股市场上进行操作，所以目前国内的资金环境是松的，而国外的资金环境是紧的，国内的A股市场可以持续地通过基金得到大量的资金，私募也变得比较容易，这样一来造成了少数企业集中度越来越高。 　　第三，资本市场在央行监管当局的监督下，以更快的速度向直接融资的市场演化。大家可以看到去年以来银行对于房地产企业贷款通过两个方向在拉紧闸门，一个是提高利息，一个是限制贷款的条件，条件越来越严格，门槛越来越高。同时不断地升息，这样使国内的商业银行向房地产的资金的流动速度减缓，规模也在限制。另一方面直接融资的市场在去年以来有很多新的产品出现，比如抵押贷款的证券化、不动产投资信托、私人的股权投资、私募基金、企业债券、股票发行和可转换债，这些直接融资的金融产品越来越多，造成了一些优势的好的企业在资本市场上快速融资，于是形成的集中度远远超出了我们的想象，全国56000家房地产公司的普遍规模和A股房地产上市公司前十位的差距在呈几十倍的速度拉开差距。 第四，政府在房地产的政策从以往立足于开放市场转化为立足于推动市场、推动竞争、速度和规模。最近两年以来，所有的房地产政策立足于推动解决低收入家庭、低收入人群的社会和谐，解决政府的职能，解决社会保