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杠杆两端的数字游戏 ——房地产价格05回顾06展望 ■编辑　张斌 回顾2005年的房价，“涨”字依旧是不容置疑的关 键词。宏调 “组合拳”频频出招，楼市一冷再冷时，房 价在涨；专家学者纷纷解读政策，探讨房价该降几成才 算合理时，房价在涨；地产大腕弹评楼市，指点风云时， 房价在涨；购房者纷纷持币观望，与开发商展开博弈 时，房价还是在坚定不移的涨！但是回眸全年不难看 出，2005年的 “涨”其背景与内涵与前几年相比大有 不同，在这一年房价在 “涨”与“跌”间给了人们太多 的悬念；又一如肥皂剧虽然情节曲折、出场人物众多， 但在岁末却交待了一个开场就注定的结局。 本 期 特 别 专 题 中国房地产市场年度回顾与展望 如果说政府和开发商之间的博弈是围绕土地这个关键词，那么2005年整个房地产市场则在价 格上开展了新一轮的对峙。先是开发商和购房者在房价涨跌上僵持不下；再有政府和开发商之间 的土地成本论；最后则是房地产是否归为暴利行业的争论，“价格成了市场关注的焦点。 一、2005年房地产价格涨字当头 2005年前期，承接2004年房价的高走势，房价一路高歌，猛烈的调控政策出台以来，效果已 初见成效，全国房价去年全年的涨幅在8%左右，与前些年的14%~15%相比，楼市已回归理性。同 时，去年下半年，楼市逐渐趋向回暖。 1、第一季度房价高涨 今年第一季度，商品房均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。35个 大中城市中，房屋销售价格除长沙有所下降外，其它城市均上涨。有8个城市的同比涨幅超过10 ％。其中，上海上涨19.1％，杭州13.8％，成都12.5％，厦门12.4％。35个大中城市的经济适用 房、普通住宅和高档住宅销售价格，一季度分别同比上涨3.4％、9.7％和12.9％。 现象解析：从市场和政策的角度来分析，不难看出，房价在各种不同需 求的刺激下快速上涨，而政策的出台，意在保护那些有真实 居住需求的购房者的利益。 2、宏观调控不是打压房价 自2005年3月开始，央行房贷新政、国务院“八 条铁规”及建设部等七部委《关于做好稳定住房价 格工作的意见》相继出台，新一轮宏观调控向疯涨 的房价伸出了撬杆，近年来一路高涨的房价似乎看 跌。一般宏观调控的效力一般要在数月后方能显 现，然而，数月之后，房价仍是涨声一片。以北京 为例，第三季度全市住宅期房均价为6809元/平方 米，每平方米比上年同期上涨了647元，比2季度上 升了2%，每平方米涨幅接近400元，今年房价每季度都“芝麻开花”已成定局，京城的房价只是全 国房价的一个缩影。当然，像上海这样房价含水量太高的地方除外。 32 《决策情报》总第61期 杠 杆 两 端 的 数 字 游 戏 房 地 产 价 格 0 5 回顾 0 6展望 现象解析：2005年政府对房价的宏观调控，并没有真正处理好政府与市 场之间的关系，依旧充斥着政府角色的缺位与越位。为何房 价一上升，政府就紧张，百姓就叫苦？为何政府每次向房价 弹簧一伸手，房价就会迅速反弹？为什么宏观调控力度越大， 开发商和客户就越容易陷入胶着？为什么适龄人口以购买新 建住宅为不二之选，而不是像欧美市场那样二手房交易格外 活跃？这些宏观调控与房价的博弈迷局，只能寄望于2006 年或以后的日子来破解。 3、买卖双方打持久战