房地产企业如何逆势营销.pptVIP

内需减少 房价飞涨的经济效应 日常消费 购房支出 房产泡沫并 不增加真是财富 居民收入 房价过快上涨 消费支出下降 购房支出增加 房产泡沫破灭居民未来收 入减少 破坏稳定的宏观经济 降低社会生产和资源配置的效率 阻碍工农业生产 助长地下经济和非法活动 导致金融危机 加大贫富差距和国民收入不平等 房地产泡沫经济的危害 存量与流量收入差距的扩大 使得无房产的人相对变穷了 房价飞涨为何导致贫富差距扩大 房价飞涨 导致存量 资产膨胀 流量收入 增加缓慢 一、房地产业的基本特征 二、房地产市场的行为金融学和三种需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫 台湾住房三个明显特点 第一、自有率高,自1980年以后保持在80%左右 第二、空屋率高 90年代超过15%，过高反映社会上房地产投机风气盛行 第三、房价上涨速度快 台湾房地产泡沫 台湾房地产3次大波动 25万 7.5万 4.5万 房价 (万/坪） 19% 4.03 1979年--1980年 货币升值，热钱涌入，产生投机型的泡沫经济。在这次暴涨之前货币供给量出现高峰，当局在1989年实行了紧缩货币的政策，房价推迟到1991年开始回落，租金/售价达到1/3 注：台北36.87万元，涨幅4倍 4.4% 274.5% 11.90 1987年– 1989年 这两次与经济快速增长和宽松的 货币政策有关，人均GDP大约为 11%-13%，还和国际油价上涨有 关 8.2% 50% 3.5 1972年--1973年 原因 CPI 房价涨幅 房价/收入 年份 房价暴涨使得工业用地成本升高，降低了企业投资建厂的意愿，阻碍了产业升级换代和进一步的发展 财富进一步向少数人集中 损害社会资源的分配效率，空屋率很高 亚洲金融危机，经济逐步出现负增长 失业率增加，2000年达到5.2% 2003年的房价和高峰期跌幅40%左右 出现中档楼房无人问津，豪宅销售情况良好 台湾房产泡沫破灭之后 在最近25年内，香港的房价经历了3次起伏 第一阶段：1979年到1981年，香港房地产市场升了45% 第二阶段：1985年到1988年，房价上升了100% （前两次都是由于经济发展带动） 第三阶段：1991年到1997年，房价上升了261% （1991年大陆经济恢复增长势头，投机活动急剧加热，房屋贷款占总贷款额的40%，香港的房地产业对于其实体扩张而言，已经过度扩张。产生泡沫经济） 房价收入比达到17倍，租金/售价比达到1/300 政府采取措施 住房贷款利率高达18%和增加经济适用房(1年后，随着1997年金融危机泡沫破灭） 香港的房地产泡沫 从1997年10月开始，一年内跌了50%，商用大厦的跌幅更大，到2003年 与最高峰比跌幅跌掉60% 大量资金被转移到股市和房地产市场，实业生产部门由于缺乏资金而投资不足，纷纷离开香港，转移到广东或其他内地城市 房价暴涨带动了工资水平的大幅度上升，丧失了劳动密集型产品生产的比较优势 经济从1999年开始出现负增长，到2004年才有所恢复，失业率从1998开始上升，到2003年达到7.3% 香港房地产泡沫破灭 1988年东京中心商业用地的价格变成了1983年的350%，住宅用地价格增长为300%,1990年日本的土地总值达到15万亿，比美国土地资产总值多4倍。住房/收入比达到13左右，租金/售价比1/300。流行“地价不下”的