房地产政策反思和预期 聂梅生.pptVIP

房地产政策反思和预期 全国工商联房地产商会 聂梅生 2008年8月 8年一回首 国民经济和社会发展统计数字汇总2007.10—2008.6 房地产调控政策反思与分析 2007年: 抑制流动性成为宏观调控政策的重要内容 房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系 政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应 央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长 降低外资对住房市场的投资性需求 房地产调控政策回顾与分析 2008年上半年: “要把防止经济由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务”。 施行稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止过热和通胀 ——从紧的货币政策，上半年，央行五次上调存款准备金率，再创17.5%的历史新高。 ——稳健财政政策着力结构调整和协调发展，支持全国抗灾救灾工作 高度重视住房保障体系的建设。 央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长。 降低外资对住房市场的投资性需求。 由供需两旺转为供给大于需求 1-6月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。房地产开发完成投资13195.67亿元，同比增长33.5%，比同期固定资产投资增幅高6.7个百分点。 1-6月房地产市场需求增长持续减缓。受调控政策影响，07年4季度至08年1-6月各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于1季度降幅。 当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与货币政策预期的影响。 １-6月40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。 房地产市场态势 估计1：滞涨态势形成，市场观望情绪已经蔓延，需求萎缩，交易量下降，开发商资金链紧绷，持续下去对经济有负面影响。 估计2：理性回调，下调空间还没有到位，市场供需双方都有承受力，不会对经济有负面影响。 人大财经委经济分析报告：认为房地产市场走势可能出现逆转。对于价格上涨趋缓和成交量大幅下降的同时投资仍高速增长的现象,全国人大财经委建议:一方面,要深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况,密切关注并及时分析房地产市场走势,稳定和调整调控政策,合理引导住房消费预期。另一方面,要科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险,把握好政策调整的节奏和力度,避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险,对经济造成大的冲击。 　　 房地产调控政策回顾与分析 2008下半年： 经济工作的目标,要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展,继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。 必须稳定政策,保持政策的连续性和稳定性;必须适时微调,把握好宏观调控的重点、节奏、力度;必须坚持区别对待、有保有压,灵活而准确地解决问题。 胡锦涛就做好下半年经济工作提出6点要求中指出：引导资本市场、房地产市场健康发展,稳定对经济发展的预期。 稳定中的微调——把持调控的重点、节奏、力度 当前最敏感的环节是金融—房地产 房地产的深层含义是金融，房价大涨和大落都是由金融而起，最终引起金融动荡。美国反映在次贷的一轮轮冲击波；中国反映在银行，当前仅仅是银行的潜在风险、利润率和流动性等，属于密切关注期。 影响房价的因素：使用性需求、投资性需求、房产的现值和期值。当前形成供给的刚性增长（和以往政策有关）和需求的弹性萎缩之间的矛盾，经过一段调整，会出现新的平衡。 当经济过快下滑时，需要房地产提供投资和消费，当经济过热时也一定有地产泡沫因素。我们已经经历过如此的考验。 稳定中的微调——把持调控的重点、节奏、力度 基调：“保持经济平稳较快发展”已经释放出稳定并引导房地产进一步健康发展的信号。 当前是稳定政策和恢复市场需求 ——积极释放对普通住宅和中低收入住房的合理需求，防止 房价大幅波动。 ——恢复供需双方正常合理的融资需求 ——因地制宜制定调控政策 政策调整的节奏和力度问题需要再观察一段，以便“精确制导” ——市场交易量进一步下滑还是恢复？ ——银行风险加大还是缓解？ ——房价下滑还是稳定可控？如下滑超过10%，将对经济和金融造成负面影响。（房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。去年上海证券