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充满创造性的 突围 ——新形势下的地产营销攻略 ■编辑　陈伟文 竞争就像是一场运动,输赢取决于对未来市场的预测和 对不断变化的消费需求的迅速反应。成功的竞争者 能够快速的出入某个市场，有时甚至整个行业，这一过 程更像是一场互动式的电动游戏，而不是一局棋。 地产新政策后，市场经过应激反应，逐渐趋向于理智和 冷静。当楼市开始进入自住时代，处于宏观的市场，和 处于微观的地产企业，都将面临着一系列的变革阵痛。 先锋企业的最大能力之一就是对市场价值的关注上。 有一个黄金恒等式表述为：最大市场份额+最高利润= 最高企业价值。可谁能够快速的提升企业的市场价值， 更好的衡量出市场竞争中的潜在利益，并成功的控 制最关键的商业流程？必然成为众多开发商最关注的 问题。 本 期 特 别 专 题 宏观调控背景下地产业的新成长路径 一、新政策下的地产营销市场形势分析 都说2004年是楼市的春天，无论卖房的还是买房的，在一种共赢的快乐之下让众多售房部熠熠生 辉。但纵观全国市场，以上海为首的长三角地区出现了另一种征兆：房子买来不是为了居住，而 是意味着升值，且有着一劳永逸的色彩，这种小风险投资行为反过来又促使房价继续增长，这样 地产经济形成了一个循环怪圈。假如把上海作为其他城市地产发展的前景，后果不堪设想，于是 春天之后，随着政府出台的一系列新政，地产市场遭到一场冷空气。 如何抑制房价但又不能损坏大多数人的利益？在出台各项政策的同时，政府可谓用心良苦，目标 很明确：一是购房回归正常市场行为，让房屋成为居住而不是投资。二是稳定房价，让真正需要 购房的老百姓买房。”新政后全国地产市场都出现了哪些现象？ 上海：业内曾将上海和杭州比喻为新政之下的 “重灾区”，据说 “新政”正式实施的第二天，上 海有些楼盘的房价就大跌30%，现在市场交易量低得惊人，越来越多的开发商公开降价，而更多 降价计划正在酝酿之中。 北京：从北京楼市看，新盘面市的价格制定开始趋于保守和谨慎。开发商们认为：在看不清方 向时，首要的任务便是防范风 险。但真正的购房者依然占据 着大部分北京市场，因此，房 价出现缓慢增长。有专家预 示，北京的楼市将在10月出现 “破冰”现象。 广州：进入2005年，广州前 5个月楼市平均上涨7.5%，到6 月，整个楼市忽然冷淡下来， 据 《羊城晚报》报道：在番禺、 海珠、天河、芳村等几个区域 人流量正在增多，业内专家预 计7月、8月是广州楼市回暖的 “惊蛰期”。 从以上分析，可以看出，在政 府宏观调控的大背景之下，全 国楼市普遍遇冷，短期投资客 户被清除在购房大军之外，购 房者更为理性。 30 《决策情报》总第55期 充 满 创 造 性 的 突 围 新 形 势 下 的 地 产 营 销 攻 略 1、短期形势 在政府一系列对房地产宏观调控政策的 “组合 拳”下，部分城市的房地产市场已显露出一些 新政效应迹象。短期投资客纷纷出场、买方市 场的格局逐渐确立、租房市场开始回暖、商品 房价格涨幅逐渐回落。尤为重要的是，由于多 数有购房需求的消费者短期持观望的态度。 (1)短期投机迅速遏制 受新政策影响最大的应该是房产投资客，特别 是短期投机客。新政有望改变大部分投资客对 于今后楼是走向的预期，控制住房价上涨过快 的趋势。各地楼是在短期内连续遭遇地方和中 央、财税和金融政策的几次大调整，短