理性期待楼市“软着陆”.docVIP

理性期待楼市“软着陆” 赵曾祺 2007年9月，中国人民银行下发了关于加强商业性房贷管理的通知提高商业性房贷及二次置业首付比例广州、深圳楼市价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。部分楼盘还打出促销牌，如通过送车库、送物业管理费和额外折扣等措施。同时北京、上海楼市成交量大幅萎缩。一线城市楼市的种种现象引起了房地产业内外的广泛关注。在此背景下，关于中国楼市会否出现拐点的争论一时高涨。笔者认为：有必要理清此次“楼市拐点”之争的实质，认清房地产周期性发展的特征，在此基础上对中国房地产业的发展作出基本判断。要慎言楼市“拐点”，理性期待楼市“软着落”。 一、楼市拐点之争及其实质 在这场关于“楼市拐点”的争论中，众多开发商、学者及相关业内人士纷纷发表自己的看法。这其中影响较大的观点如下： 1．以万科集团董事长王石为代表，强调楼市增长将减缓，涨幅进入理性调整拐点，但不同地区调整幅度不同。 王石认为内地房价走势正处在一个拐点上。所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。在看来，年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持续，市场必然需要一个调整阶段。中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同，（房价）调整的幅度也不同，不能一概而论王石还表示看好住宅行业的发展前景，“从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。 北京大学房地产研究所所长陈国强房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。即使要下跌只是局部的、某个地区，而不可能是大范围的全线下跌。陈国强房地产市场的发展和整体经济的运行具有很高的关联度，因此我们不能孤立地看待房地产市场，而应该把它放在整体的经济运行环境下分析拐点出现的可能性。除非中国的宏观经济出现了明显的衰退迹象，否则房价不会出现拐点。另外我国城市化进程还会持续20-30年，如果这一进程不被打乱的话，房地产行业就不会出现明显的拐点。中国房地产市场是一个“政策市”，也就是说，政府重大政策出台决定房地产“拐点”的出现。表明国内房地产市场发展模式将发生根本性的变化。这些的基本前提是保证居民基本居住的天赋性及优先性、房地产土地要素的公有性及房地产市场发展的人民性。在这个基本前提下，明确地规定了中国的房地产市场就是为绝大多数居民提高住房居住条件的市场，就是增加居民住房福利条件的市场，而不是个人投资炒作的市场。无论是建立住房保障体系，还是以中低档价格的住房产品结构及遏制房地产市场炒作与投资，都是围绕着这一目标。房地产政策出现根本性转变，房地产市场发展模式发生根本性转变，这个意义上说，房地产市场“拐点”纵观“拐点”，并未发生根本逆转。中国目前的经济增长具有体制转型、城市化、人口红利、消费结构升级以及加入WTO以后对外贸易增长等基本因素支撑，这些因素均是支撑经济增长的中长期因素，因此，在保持稳定的前提下，中国经济在一个时期里保持较快的增长具有一定的客观必然性。，推动经济增长的基本因素不会发生根本性的转变，投资仍将会维持的增速流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头仍然是宏观经济运行中的主要矛盾中共中央政治局会议已经明确将“防通胀、过热”确定为2008年宏观调控的主基调，防止通胀成宏调重点2008年央行货币政策“适度从紧”。从全国范围内不会出现由前期上涨过快变为缓慢上涨随着宏观调控的政策效应积聚，政府保障住宅供应的分流，商品住宅的成交量不会火爆，楼市总体可呈现“量低价稳”的态势。广州一二手房量价齐落地价滑。无疑是过于旺盛的房产投资和投机需求受到挤压的。以深圳为例，底以来的房价涨有消息称，深圳炒楼最疯狂的时候，二手房交易尚未过户，买卖合同已经倒卖了三因此，信贷调控政策从严后，引发了房价跳水的价，是高速上涨后的一种正常回落上海房稳升，区域板块间“涨跌共存”根据对上海土地市场及报建工程市场统计研究，未来三年90/70”等政策对建设工程市场影响显著，普通商品房加速发展，住宅所占份额较2006-2007年明显上升。其中，外围大型住宅社区集中开工，闵行、浦东、青浦、奉贤、宝山五区住宅建设量约占全市七成。商品住宅（不含动迁配套）的年供应量约为2000万平方米。商办综合类工程建设速度开始放缓，年竣工建筑面积将受中国整体经济格局变革及世博经济推动的影响，上海房地产刚性需求依旧强劲其柔性需求进一步放大。”形走势，由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，今年6月份中资银行个人住房贷款增加27.1亿元就是有力的佐