第二章第五节估价原则.pptVIP

* * * 第五节 房地产估价原则 房地产估价 1、独立 2、客观 3、公正 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 最高原则 合法原则 合法原则 1、产权合法 2、利用、使用合法：以城市规划、用途管制等为依据 3、处分方式合法：以法律法规或合同允许的方式 4、估价过程合法 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 合法产权 合法原则 现行土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种； 房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种; 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 以房地产权属证书为依据。 最高最佳使用原则 最高最佳使用 最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。 1、最佳用途 2、最佳规模 3、最佳集约度 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 何谓最高最佳使用？ 最高最佳使用 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 三个有助于把握最高最佳使用 的经济学原理 最高最佳使用 收益递增递减原理 均衡原理: 内部 适合原理 ：外部 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 当估价对象已做了某种使用，在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在报告中说明。 保持现状 装修改造 不转换用途 转换用途 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及改造新建筑物的费用之后的余额。 预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 转换用途 以拆除现有建筑物后再予以利用为前提 估价前提的选择 最高最佳使用原则 某房地产现状价值为400万元，重新构建价值为460万元，拆迁费用为20万元，建造新建筑物的费用为70万元。则应以（ ）为前提进行估价。 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 A.重新利用 B. 装修改造 C.转换用途 D. 保持现状 460-20-70=370万＜400万 替代原则 替代原则 当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全性；房地产市场必须处于同一供需圈。 获得最高性价比 避免“情人眼里出西施” 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 估价时点原则 估价时点原则 同一宗房地产在不同的时点，往往会有不同的价格 。 必须依据估价目的来确定. 在估价时，采用哪个时点的法律、法规、政策包括税收政策，应该根据估价时点来确定。 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则 估价时点原则 估价时点原则 未来 未来 未来 （预测性估价） 未来 现在 现在 过去 现在 过去 过去 过去 （回顾性估价） 估价对象房地产市场状况 估价对象状况 估价时点 多出现在房地产损害赔偿案件中，根据过去的状况和现在状况的对比 估价中最常见、最大量的的，包括在建工程的估价 评估房地产的预售或预购价格 多出现在房地产纠纷案件中，复核估价 多出现于房地产市场预测，为投资分析提供依据 最高原则 具体原则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 估价原则