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 西田（Westfield）模式浅析 西田集团（Westfield Group）是全球最大的商业地产上市公司，在众多重要区域拥有购物中心。西田独特的商业模式—全球集资能力、专注于现有资产的重新开发、集聚效应与品牌互补战略、以及其持续创新与高效的知识转移，令其在每一个进入的国家屡战屡胜，取得重大成功。本文希望通过对西田模式的成功要素研究，能对公司商业地产业务发展提供有益的借鉴。 一、西田集团概述 西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。业务主要有地产开发、设计、施工、基金/资产管理、物业管理、出租及市场营销等。总部位于悉尼，为澳大利亚证交所第六大上市公司，目前已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。2005年6月，西田市值超过230亿美元，在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位，企业扩张速度惊人。 二、西田模式要素分析 西田取得巨大成就，其独特的商业模式是主要原因。西田模式是持续通过其强有力的全球集资平台，购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心，然后赋予“西田”品牌和再投资，进行物业改造、扩张与重新定位，从而提升该物业价值，带来租金与资本增值的长期回报。 1. 打造全球财务与运营平台 由于商业地产对资金的庞大渴求，具有持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。西田通过财务结构与核心业务结合，产生强大的协同效应，这是西田巨大增长的根本原因。而西田的整合，使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。 ◇ 财务与业务的协同效应。西田主业高度聚焦，购物中心是其唯一业务。1979年，西田分别成立西田控股（Westfield Holding）和西田房地产信托（Westfield Property Trust）, 房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金（REIT）。这次组织重组，使西田进入了一个新时代。西田通过REIT持有物业，然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心，并获得其向西田控股支付的管理费用。 1988年，为经营美国的资产成立西田国际（Westfield International Inc.）。1996年，复制澳大利亚西田信托的经验，成立西田美国信托（Westfield America Trust）投资美国的购物中心物业。西田信托、西田美国信托和西田控股都是上市公司，市场表现都优于同行。 购物中心业务主要有两种不同的收入来源，一是通过持有物业获得租金收入，这种风险相对较小，是诸如社保基金的理想投资品种；其二是通过物业的工程和管理获得开发收益和管理费用，这种方式相对不稳定，但也因此吸引各种不同的投资者。西田在资本市场上分别提供这两种业务，大大降低了总体筹资成本，从而获得了远超其竞争对手的成本优势。REITs不受募集时间和金额的限制，使西田得以迅速做大。财务与运营平台的强大协同效应，导致西田的持续高速增长。 ◇ 全球集资平台。自2004年7月，西田信托、西田美国信托和西田控股整合为西田集团（上市公司），西田的购物中心投资组合总价值增长了43.9%，其中2005年度增长22.1%。西田的合并不仅造就了世界上最大的上市商业地产集团，也巩固了西田的财务优势。西田持续多样化的融资渠道和延长债务到期情况见下图。 截止2005年12月31日，西田资产负债比率为41.4%，有抵押债务占资产比例为12.7%。良好的财务结构使西田容易得到银行融资的青睐，可获得相对较低的银行融资成本，跨国性业务同时也具有当地融资的适应性。 西田股票的流动性特别高，以2005年8月的数据作为参考，每天交易额高达7000万澳大利亚元。西田通过实现更高的资产回报和更加稳健的收入，吸引更多的资本金流入，从而有利于投资机构对中长期股票级别的上调，获取有利的定价资本，反过来又进一步促进项目的融资。另外，西田也可能保留项目利润以用作部分运营支出。 西田的全球集资能力，解决了开发资金瓶颈，有效改善了资金结构，使西田搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。 2. 专注于重新开发 令西田与众不同的一点在于其专注于对现有资产的重新开发。西田的投资哲学强调购买未被充分利用的物业，通过对旧购物中心不加约束地进行物业改造、扩张和重新定位，使大量高产出的重新开发项目产生递增的稳定收入。令公司盈利增长不是因为收购物业，而是因为其对物业的重新开发，从而