达观第3期别墅营销方案－46页.pptVIP

疾风知劲草，新政造英豪！ 望风而动，别墅相关政策跟踪 一律停止别墅类房地产项目土地供应 （2006年5月31日） 第二套房首付提至40% （2006年6月7日） 个人转让房产征税年限从2年调整为5年 （2006年6月7日） 非普通住宅５年转手仍征营业税 （2006年6月12日） ９部委新政出台后，期房签约量下降 自然条件抢了通州风头！燕郊更有别墅区气质！ 临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。 建筑师观点： 居住形态论 中产阶级理想生活域 独门独院，有天有地。 通透的房子　 用来当家的房子 庭院不该是一整片的，而该是与居住功能完美结合 空间使用论 ／小到恰好，住着舒适 ／更注重实际生活细节的别墅。 ／内在美与外在美的结合。建筑外观与内部空间的相互彰显. ／空间的设计更注重经济性和舒适性的统一。 审旧革新 二期产品的攻击点：总价低，性价比高，小独栋，离国贸比传统别墅带近。 抗性：区域抗性强，庭院小，栋距小，建筑外观观感差。 新的攻击点要磨砺更锐！ 曾有的抗性消失的不再提！存在的继续弱化！ 根本的客户利益点不能丢！ 500 万级别的别墅现成景观！ 百万 级低门坎的独栋别墅产品！ 离国贸 30 分钟不到的车程！ 此外去谈三期产品—— 　　　　　　　　升级版的达观更精彩 ！ 概念思考： 要么概念，适合新闻操作 1／LOHAS别墅 　　概念支撑： 　　不久前在潮流生活界新新登场的“ LOHAS” －－“乐活” 　　（Lifestyles of Health and Sustainability）族以 　　“健康和可持续的生活方式” 著称。 　　　 达观别墅，独栋最接近自然的生活方式。有天有地，有庭院。 现代建筑风格，抛弃欧式、美式别墅的复古风，现代的，才是可持续的。 独栋，自我状态的最好表现． ECO生态的，EGO自我的。现代的回归方向。 ２／Fusion浮世别墅 　享受世界最美的一切 从字义中很容易能够了解就是融合的意思.将各种不同的元素融合在一起,往往可以碰撞出意想不到的效果还有风格 Fusion可以融合各种想象得到的元素,不分国界,不分宗教,不分文化,也不分性别,只要有自己的想法,都可以成为特有的Fusion风格也因为Fusion的包容性很大 达观III 营销提报 壹．市场分析 新政下别墅的市场变化 区域市场近一年来的新情报 贰．产品分析 解读新产品 新产品市场定位 叁．企划定位 达观二期定位 广告表现 肆．推广策略 通路分析 SP活动 目录 5月17日，温家宝总理提出调控房产市场六点措施 5月29日，国15条细则出台国家 系列的重大政策出台如此迅猛，没有预警期和缓冲期 购房者，开发商，政府进入“囚徒困境” 一场政策与市场之间的博弈 刚性的政策能不能 　　控制弹性的市场以满足 刚性的购房需求？ 房地产生物链：不容易破坏的平衡！ 数据来源：新京报 市场反馈一签约量 六成购房人产生观望心理 数据来源：新京报 市场反馈一客户心理变化 不利影响ＶＳ有利因素 １＼市场整体不景气情况下，造成买房人持币待购 ２＼舆论引导买房人对降价抱有期待 ３＼投资客暂避风头，隔岸观火或另投商业 ４＼媒体规避成为政府口舌，是否还会替开发商代言？ ５＼首付提高，利率上调，购房者成本支出加大 １＼区域正处初步发展状态，区域价格本就不高，潜力大 ２＼别墅限制开发，达观别墅面临绝版 ３＼目前政策反映到市场上，涨价、.抢购普遍，形成“逆调整”现象 4、达观产品并不属于高档别墅，存在部分钢性需求 中国方案资源网 达观借势借市，新品新貌出击！ 全新达观３期新品别墅，传承２期一切优势； 并升级产品空间居住品质，深化庭院体验； 同时挟别墅的稀缺特质，区块的上升趋势； 全力搏击东区别墅市场！ 中国方案资源网 壹／市场分析 区域市场近一年来新情报 中国方案资源网 壹／市场分析 区域市场近一年来新情报 地段： 从抗性很大＼到被认可＼被看好 从孤立的一个项目，到高档别墅云集，气质渐成 新京东别墅带： 区域项目品质： 品质大幅度提升，产品可以对话北京市场 城市规划： 东移仍在继续，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成 燕郊，真正开始飞跃通州！ 中国方案资源网 道路规划进一步完善！ 离CBD比传统别墅区更近！ 据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。 此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公