上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_2011年.pptVIP

看房动线及样板房 售楼处 样板房 看房动线装修以石材加墙纸为主，营造出一种奢华的感觉 样板房以欧式为主，演绎高品质生活 看房动线 现场包装 现场包装主要以：刀旗、看板为主 主要位于10号线新江湾城站及淞沪路殷行路路口 现场包装较少、表现方式单一 营销推广 日期：6月26日 地点：复旦大学管理学院 活动：专题讲座 客户：部分意向客户、MBA及EMBA学院 日期：6月20日 地点：复旦皇冠假日酒店 活动：联合招行与雷克萨斯举办赏房与试驾 客户：招行VIP客户 日期：7月3日 地点：上海环球金融中心93层 活动：红酒品鉴会 客户：意向客户、企业高管 通过场外各种专题活动，达到蓄客、洗脑目的 营销推广 日期：8月27日 地点：上海皇冠酒店 活动：项目品鉴会 客户：意向客户 日期：8月27日 地点：项目现场 活动：与汇丰银行联合主办保时捷试驾 客户：汇丰银行资产达千万以上的客户 日期：9月5日 地点：项目现场 活动：梅赛德斯试驾 客户：招商银行资产达千万以上的客户 通过各种主题活动，刷选客户及蓄客 企划推广 3/210000 上海楼市 刊物名称 新民晚报 租售情报 新闻晨报 东方早报 次数/费用 3/630000 3/192000 4/1030000 3/324000 本案广告载体主要为报纸和杂志，截至目前，共投放广告16次，合计费用2386000元 板块价值、轨交、豪宅 高端物业、板块价值、品质 开发商品牌、项目品质 诉求点：板块价值、开发商品牌、项目品质、轨交房 第四部分 项目客户分析 客户分析 本案 杨浦、虹口 古北 联洋、张江 市区 区域客为主；较注重生活环境、区域规划及项目品质 客户来源： 杨浦及虹口为主要来源约占50%-60%； 其他客户以宝山、长宁、浦东及市区为主约占20%-30%，其中古北、联洋及张江客户约占10%； 少量外地客户约占10%-20%，其中福建客户约占5%； 客户性质：招商银行VIP客户、汇丰银行VIP客户、企业高管、私营业主、少量杨浦拆迁户； 客户年龄：主要集中在40-50岁； 客户诉求：空气、规划前景、项目品质、教育配套 第五部分 SWOT分析 SWOT分析 SWOT分析 优势 (Strength) 劣势 (Weakness) 区域规划利好 位于新江湾城北面，离五角场商业区仅3公里 地面交通、轨道交通发达，与市区紧密连接 品牌开发商，认知度较高 未来规划建设尚在雏形 周边缺少商业配套，主要依靠五角场商业区 产品单一，缺少竞争力 现场包装欠缺、表现方式单一 机会 Opportunity SWOT分析 各大知名开发商入住新江湾城，带动板块热度 国际智慧城的规划提升项目品质 威胁 Threaten 新政调控力度逐渐增大，影响后期销售 板块内在售项目较多，板块竞争激烈 感 谢 聆 听 ！ “九龙仓玺园”个案分析报告 2011.1 第一部分 项目属性分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 企划营销分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 SWOT分析 思路 项目区位 交通环境 区域规划 区域楼市 项目四至 项目配套 小结 第一部分 项目属性分析 项目区域 项目位于杨浦新江湾城板块，中外环间 距离人民广场约11公里 距离陆家嘴约17公里 人民广场 本案 外环 中环 约11公里 新江湾城 陆家嘴 约17公里 杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近 交通环境 地面交通发达、可便利通达全市 周边主干道：淞沪路、逸仙路 交通动线： 淞沪路—五角场商业区 淞沪路—中环—南北高架—人民广场 淞沪路—中环—南北高架—延安高架—延安路隧道—陆家嘴 人民广场 本案 外环 中环 约11公里 陆家嘴 约17公里 淞沪路 五角场 约3公里 逸仙高架 南北高架 交通环境 新江湾城站 本案 殷高东路站 三门路站 长江南路站 殷高西路站 江湾镇站 市光路站 嫩江路站 3号线 10号线 8号线 轨道交通：3号线、8号线、10号线 3号线长江南路站距离本案约1.6公里 8号线市光路站距离本案约2.4公里 10号线新江湾城站距离本案约100米 公交交通：168路、538路 地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利 10号线新江湾站 538终点站 区域规划 人与自然和谐： 新江湾城定位于?“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 新江湾城总体绿化占50%，由主题公园、自然水系、大湿地等组成了都市大绿肺 绿色生态港、都市大绿肺 游艇 码头 山地 植物 园 新江湾 公园 水生 植物 园 水态 植物 园 邻里 生态 公园 滑板 公园 淞沪 纪念 公园 新江湾公园 新江湾公园 游艇码头 自然水系 本案 区域规划 江湾天地 复旦大学 江湾校区 新江湾公园 自然花园 都市村庄