2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－08章.docVIP

2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－08章 第八章　房地产开发项目管理【本章历年考试情况】 ■本章所占分值一般在7分左右 【本章的特点】 ■叙述性为主，没有计算 ■分值固定 ■难度不大，容易理解 ■经过充分准备可以不丢分 【本章学习方法】 ■仔细阅读教材，认真听课 ■做相关的练习，帮助找到考点，熟悉相关理论 ■在做练习的基础上，带着考点再进行教材阅读 主要内容 ■1. 房地产开发项目管理概述 ■2. 房地产开发项目招投标 ■3.房地产开发项目进度、投资和质量管理 ■4. 房地产开发项目合同管理 1. 房地产开发项目管理概述 ■1.1房地产项目的定义与特征 ■1.2房地产项目全寿命周期 ■1.3房地产项目的系统构成 ■1.4房地产项目管理的含义 ■1.5房地产项目管理过程 ■1.6房地产项目管理组织 1.房地产开发项目管理概述 1.1房地产项目的定义与特征 ■工程建设项目的概念 □是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务 □房地产开发项目是一种类型的工程建设项目 ■房地产项目与一般工程建设项目相比的特征 □质量要求较高－质量 □时间目标的限定性较强－工期 （利息、供过于求和技术落后价格下降） □费用目标较强－成本 □具有较强的系统性－系统 □涉及诸多的政策与法规－相关性强 【例题1·单选题】【2007年真题】工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（ ）。 A.承包合同 B.一次性任务 C.管理工作 D.施工过程 [答案]B 【例题2·单选题】区别于一般工程建设项目，房地产开发项目具有的特征不包括（ ）。 A.项目时间目标的限定性较强 B.项目具有独特性 C.政策法规条文的多样性 D.费用目标约束性强 [答案]B 1.2房地产项目全寿命周期 一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段 ■项目前期策划：其工作内容包括房地产开发项目的构思和定位、目标设计、可行性研究和报批立项 ■项目设计阶段 ■项目实施阶段（建设阶段） ■项目使用阶段（交付使用到规定的责任期结束为止） 1.3房地产项目的系统构成 ■工程系统 房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成 □单项工程：是指具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目。一个建设项目有时包括多个单项工程，但也可能只有一个单项工程，该单项工程也就是建设项目的全部内容。 ■具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目 □单位工程：是单项工程的组成部分，通常不能单独形成生产能力或发挥工程效益，只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工后才能提供生产或使用。 ■有独立的设计文件，但不能独立发挥效益 ■如图书馆中的室外工程、土建工程 □分部工程：单位工程按照部位划分的组成部分，即单位工程的进一步分解 ■如地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖工程、建筑电气、通风空调、智能建筑、电梯等 □分项工程：一般是按照工种划分的，也是形成项目产品的基本部件或构件的施工程 ■模板、钢筋、混凝土、砌筑体等 由大到小： 【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成的关系为（ ） A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程 B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程 C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程 D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程 [答案]A ■目标系统：包括功能目标、管理目标和影响指标等。 □功能目标－使用功能 □管理目标－质量、进度、费用、安全、资源、现场等 □影响指标－对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面的影响 【例题·多选题】【典型例题】工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括（ ） A.功能目标 B.管理目标 C.实施目标 D.影响目标 E.控制目标 [答案]ABD 1.4房地产项目管理的含义：房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产开发项目的管理者运用有关理论和方法，对房地产开发项目的开发建设全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产开发项目上的优化配置，为用户提供优质的房地产产品。 ■根据管理者不同分类（4类） □建设项目管理（业主单位） □设计项目管理（设计单位） □工程咨询项目管理（咨询监理单位） □施工项目管理（施工单位） ■按项目管理工作任务分类（7类） □成本管理 □工期管理 □质量管理 □现场管理 □组织和信息管理 □合同管理 □风险管理 1.5房地产项目管理过程 六大阶段四大管理过程 　 启动 计划 实施与控制 收尾 项目建议书 项目机会研究 编写项目建