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怎样做一个合格的项目经理解读
6.3 质量控制 6.3.1、质量保障体系的正常运行,质量目标的设定。 6.3.2、质量和工期、安全的关系。 6.3.3、预防为主,坚持集团实测实量制度及样板引路制度,严格奖惩。 6.3.4、投入使用后质量管理:物业管理、客户交底、后期维修提升等。 6.3.5、重要的分部分项工程方案的审核及落实。 6.3.6、验房的一些问题:轴线尺寸、设施设备、抹灰空鼓裂缝(空鼓与裂缝的关系)、蓄水实验、水电气三通、层高、装修注意事项、几何尺寸、观感质量。 6.4 安全文明 集团现场安全文明管理规定的下发及落实 6.4.1、安全第一,预防为主,安全意识。 6.4.2、安全应急预案 6.4.3、安全隐患点排除。 6.4.4、动态管理、全员管理。 6.4.5、安全文明促进销售 6.4.6、安全文明措施费的落实,投入记取。 6.4.7、现场VI标识。 6.5 成本管理 全过程、全方位的成本管理,设计阶段加强管理,现场实施阶段,营销推广成本,物业前期介入成本,其他可控性成本。 6.5.1、前期策划及确定阶段成本 项目策划的好坏对成本及收益的影响能达到30%左右。 6.5.2、项目设计及计划阶段成本: 、方案优化,技术的可行性及经济的合理性,占到5%左右; 、前期造价分析,技术方案的同时,先算后干。 、限额设计:根据设计任务书和投资估算,在保证使用功能的前提下,控制初步设计,按照批准的投资概算完成施工图设计。此阶段控制造假的比率达到5%。 、图纸审核,提高设计质量,避免设计不足造成浪费的索赔。 、结构优化。 、奖惩制度,只要能有效降低成本,应当适当奖励各方人员,设法降低成本。 6.5.3施工阶段成本控制 、成本计划及流程,熟悉设计图纸及变更流程,工程计量部位,掌握清单计量的内容,做好反索赔的证据的留存,工程施工记录,甲方人员记录本。 、方案的审批(花半里施工护坡对造价的影响),分解图纸,优化方案。 、合同条款的签订及解读:严密的招标文件,合同文本,合同条款明确。注重风险及责任的约定,公开的维护双方的利益,合同签订时法律风险的评估。 、加强现场签证管理,签证的办及审核两个阶段,先算后干,项目设置专职成本管理人员,真实性和必要性的分析,影像资料。 、乙方自购材料根据合同条款价格调整问题。 、竣工结算的审查。 、保修金的扣除。 6.6 合同管理 加强合同管理,增强风险意识。 6.6.1、完善的施工合同 依法签订合同;合同的可行性(花半里多层区工期);标准合同文本。 6.6.2、履约过程中加强合同管理 预测工程风险;明确管理目标;施工现场管理;安全管理;索赔资料的收集及准备;索赔方法及策略;完善的合同管理体系;严格的合同管理流程。 6.7 会议管理 7、前期物业管理及交付入住: 物业管理使项目管理的延续及完善,是房地产经营管理的重要组成部分,一切有关开发、租赁、销售及售后的服务,存在于整个过程。 7.1、物业前期介入的必要性,站在业主的角度提前介入。对房屋的建造、使用功能,方便后续服务,安全文明的提升,甲供材料的使用及出场,占用甲方资金。 7.2、物业管理是开发的落脚点:选开元就是选放心,物业服务有保障,花半里供暖;提高收益; 7.3、客户关注:质量、功能、个性需求、环保、观感质量。(业主打混凝土时现场观看) 8、销售配合: 项目管理必须服务于销售,项目盈利目标的实现。 8.1、示范区开放,售楼处日常管理。 8.2、销售配合。 8.3、快速回笼资金。 9、竣工验收交付及后评估 9.1、交付计划。 9.2、物业提前进场,物业用房的装饰时间提前考虑,最少3个月。 9.3、交付前验收,一房一验。 9.4、两书的完善:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,专业设计,一个项目一考虑。 9.5、提前进入保洁阶段,至少15天以上,业主集中看房时保障。 9.6、组织交付专题会议,统一说辞,提前7天。 9.7、交付地点,现场准备,物料布置,维修人员到位,制定投诉处理及整改流程,做好过程管理,避免二次投诉。 9.8、交付短会,重点问题重点对待。 9.9、注重与客户的沟通交流,花半里供暖沟通,业主的满意放在第一位,体现开元品牌。 五、交付后的总结 及时总结,反馈到其他项目设计及现场管控,提供经验教训。 六、团队建设: 明确团队目标,团队的含义,蚂蚁的力量。 1、团队的培训及工作的安排,互补技能,用其所长 2、团队考核,管理好核心员工 3、营造公开、公平、公正的工作环境,学会自我批评,换位思考。 4、经验与知识的共享,良好的沟通,共同的价值观及归属感。 人有了知识,就会具备各种分析能力, 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书,广泛阅读, 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍,我们能丰富知识, 培养逻辑思维能力; 通过阅读文学作品,
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