扬州报告修订版20120413.ppt

润扬路 大学路及古运河 文汇路 宁通高速 １、项目定位依据－市场容量分析 商业定位：区域商业配套 辐射范围：3-5KM范围 周边人口：2公里范围内约20万 人口组成：扬州大学本部师资、本硕博及成教人口合计5.7万。　　　　　地块为中心2公里范围内人口合计13.5万。产业工人1万。 １、项目定位－市场容量分析 项目优劣势分析－－优势 　江阳路已成为连接城市东西的主要城市干道，商业的昭示性； 　第二城核心区域的住宅开发已初具规模，待本项目完成建设时，周边新建规模小区入住人口增多，为地块带来区域客源； 　地块所在区位缺乏集购物，休闲，娱乐，餐饮一站式的商业综合体，本案的开发可填补区域市场空白。 项目优劣势分析－－劣势 1、项目定位－优劣势分析 　由于城市规模偏小，文昌商圈吸引着全市的消费者，对本案构成一定威胁； 　地块东侧与欧尚卸货区相邻，无设置底商的价值； 　地块周边商业特点鲜明（家居、大卖场）固定了大家的消费理念及习惯； 商业部分 居住部分 底商内铺（出售） 集中商业（？） 公寓（出售） 地块 少量持有，打造区域型综合商业，填补市场空白 1、项目定位－产品分解 　　本项目应站在区域商业中心的高度，将扬州商城（家居）、花园大酒店（四星）、未来要打造的美食街区与计划中新建的写字楼、以及地块东西两侧的金天城写字楼与欧尚大卖场与目标地块看作一个整体，从区域商业综合配套的角度来考虑目标地块如何与这些已有业态或未来规划业态既有差异，又可互为补充，从而借势带动自身发展。 　　在地块中建议不布置大型卖场、写字楼、经济型酒店类型的物业；尽可能多的增加公寓面积；在地块的西侧，集中商业的1-2层布置沿街底商与商业内街，集中商业的南侧底商与公寓楼下商铺形成围合，合理设计交通流线。 1、项目定位－建议 扬州商城项目 销售部分 （公寓+底商+商业内铺+部分商业综合体） 持有部分 （大型商业、地下商业街） 资产溢价 租金收入 资产抵押贷款 上市融资或升值后整体出售 1、项目定位－开发模式 1、地块北侧紧临江阳路，需要注意集中性商业迎街面的城市形象，不宜布置沿街底商； 2、地块东侧紧临欧尚超市的卸货区，无商业价值，不宜布置沿街底商； 3、在合作方接受的情况下，尽可能增加可售部分的面积（公寓、底商、商业内街等），使得项目资金平衡； 4、内广场、商业综合体与地块南侧帝景蓝湾沿街底商，以及与地块西侧金天城写字形成良好交通流线。 序号 用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 建筑限高 1 商业 22667 3.5 72334.5 50% ＜100米 1、项目定位－地块规划建议分析 2、概念方案 * PART2　市场分析1、城市概况2、土地市场3、商业市场 扬州10、11年以来商业办公用房成交量分别为70万m2、48万m2，年成交均价稳中有升。 3、商业市场－商业办公类物业量价情况 3、商业市场－商圈描述 　　扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市，现在商业形成“点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”城市中心区域文昌阁商圈，“四线”东、南、西、北商业带。 3、商业市场－商圈描述 ◎　文昌商圈 　　人流，物流，资金流，信息流的中心地带。集中了众多饭店和大型商场，以文昌阁为中心点，包括购物场所：金鹰国际中心、万家福商场、时代购物中心；家电卖场：国美、苏宁、五星、汇银；美食街：淮海路、四望亭。因此，以文昌阁为中心点的商业布局在扬州已形成相当的规模，在短期内是任何因素都无法撼动的。 ◎　东：以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、大世界购物中心及明发广场等为主体的商贸区； ◎　南：形成以扬州商城、欧尚超市、力宝广场商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心； ◎　西：形成以京华城Living Mall全生活广场、来鹤台、大润发、邗江路等为主体构筑的“十字”交叉线状配套服务中心； ◎　北：形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。 扬州市2011年部分内贸企业销售情况一览（单位：万m2、亿元） 商圈 企业名称 营业面积 从业人员 2011年销售额 同比 涨跌 文昌核心市级商圈 金鹰国际 2.7 1450 17.9 25% ↑ 万家福商城 1.8 1040 4.8 9% ↑ 时代广场 6.8 3000 10.4 59% ↑ 泛文昌商圈 苏宁电器 2.0 467 5.6 19% ↑ 五星电器 0.6 190 2.5 17% ↑ 东关商圈 茂业百货 1.2 281 0.7 -12% ↓ 世纪联华（文昌店） 0.8 210 1.4 3% ↑ 京华城复合型商圈 京华城Living Mall 10.0 2000 4.6 135% ↑ 来鹤台社区配套型商圈 大润发超市（邗江店） 1.5 37