物业管理常见纠纷及法律对策201008方案.ppt

上海春申议事规则：既然《业主大会议事规则》规定“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”那么如果该议事规则是经法律程序表决通过的，应当尊重业主自治，可以将“不提意见”视为“同意”。但对快报中的“不提意见”的业主，是否符合“已送达的条件”，应该核实。 事实上，部分地方业主大会议事规则示范文本，例如，上海、重庆等地的示范上海市房屋土地资源管理局《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本中也有类似“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”的规定。 成都“业主无正当理由拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权，且不计入本建筑区划投票人数和面积的统计 ” 即使不提在法律没有规定的情况下，业主大会议事规则限制欠费业主的所有表决权，业主大会议事规则做这样的规定是否合法，即：以欠费限制业主表决权，权利义务是否对等。实践中，这种规定对物业公司并没有利益。 1、在司法解释明确规定业主定义的情况下，总人数是固定的。因此，业主大会议事规则中关于欠费业主“不计入本建筑区划投票人数和面积的统计”，合法性存在问题。 2、在表决权总人数法定的前提下，减少可表决业主的人数和面积，决议表决通过难度更大，不利于操作。 3、“业主无正当理由拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权，且不计入本建筑区划投票人数和面积的统计。”操作中，物业公司或业主委员会难以确定是否属正当理由。 4、业主在投票权和缴交费用的这一权利义务关系上，是否是完全对等的关系，还存在着较大争议。而对于这一争议的解决，目前当地物业管理条例是无权做出类似的规定的。因此不能在法律上为这一规定提供支持。 上海春申议事规则：既然《业主大会议事规则》规定“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”那么如果该议事规则是经法律程序表决通过的，应当尊重业主自治，可以将“不提意见”视为“同意”。但对快报中的“不提意见”的业主，是否符合“已送达的条件”，应该核实。 事实上，部分地方业主大会议事规则示范文本，例如，上海、重庆等地的示范上海市房屋土地资源管理局《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本中也有类似“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”的规定。 成都“业主无正当理由拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权，且不计入本建筑区划投票人数和面积的统计 ” 即使不提在法律没有规定的情况下，业主大会议事规则限制欠费业主的所有表决权，业主大会议事规则做这样的规定是否合法，即：以欠费限制业主表决权，权利义务是否对等。实践中，这种规定对物业公司并没有利益。 1、在司法解释明确规定业主定义的情况下，总人数是固定的。因此，业主大会议事规则中关于欠费业主“不计入本建筑区划投票人数和面积的统计”，合法性存在问题。 2、在表决权总人数法定的前提下，减少可表决业主的人数和面积，决议表决通过难度更大，不利于操作。 3、“业主无正当理由拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权，且不计入本建筑区划投票人数和面积的统计。”操作中，物业公司或业主委员会难以确定是否属正当理由。 4、业主在投票权和缴交费用的这一权利义务关系上，是否是完全对等的关系，还存在着较大争议。而对于这一争议的解决，目前当地物业管理条例是无权做出类似的规定的。因此不能在法律上为这一规定提供支持。 一、 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 ????基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 二、上海春申议事规则：既然《业主大会议事规则》规定“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”那么如果该议事规则是经法律程序表决通过的，应当尊重业主自治，可以将“不提意见”视为“同意”。但对快报中的“不提意见”的业主，是否符合“已送达的条件”，应该核实。 事实上，部分地方业主大会议事规则示范文本，例如，上海、重庆等地的示范上海市房屋土地资源管理局《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本中也有类似“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”的规定。