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我国房地产价格波动统计分析 　　（1.西安西光光学元件有限公司 2.北方光电股份有限公司 陕西西安 710043 3.陕西北方动力有限公司 陕西宝鸡 721300） 　　 　　【摘 要】 本文利用简单指标法对我国近年来的房地产价格进行综合评价和统计分析，据此对房地产业的发展提出建议：完善房地产市场体制；运用价格和数量双向调节房地产市场；完善房地产企业发展机制。 　　【关键词】 房地产价格；统计；简单指标法 　　 　　房地产业是国民经济的基本载体，其规模大、关联广、从业人员多，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。同时，房地产经济和市场往往容易在各种因素的影响下产生波动，如投资和产值的波动会影响整个国民经济，房价的波动会影响人们的财富并关系到全社会的福利等。因此，政府对房地产业的发展特别重视，从近几年来国家出台的一系列政策可以看出，政府一直都在采取各种措施力争为房地产的健康发展保驾护航。由此可见，深入研究房地产波动的特征和规律，并根据规律制订相关政策，是房地产研究的重点之一，也是非常重要和紧迫的任务之一。 　　一、房地产价格上涨原因分析 　　1、从供给角度分析 　　从供给角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。我国房地产建造成本中土地取得成本和建安工程造价所占比重最大。近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，与此同时，商品房价格也在持续上涨，2005年比1997年累计上升了58.64%。土地固有的稀缺性，决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定，因此土地价格的刚性上涨对房价的上涨有很大的推动作用。近年来，随着我国城市化进程的加快，城市土地资源日益稀缺，造成了土地价格的上涨。目前，土地成本已占到我国商品房成本的30%-60%，地价的刚性上涨会从成本方面推动了房价上升。 　　2、从需求角度分析 　　从需求角度看，近年我国房地产需求增长较快。首先，从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化进程的加快都推动了人们对房地产，特别是商品住宅的需求。1978年至2005年，我国人民生活???平大幅度提高，城镇居民人均可支配收入由343元上升到10493元，是1978年的30.6倍。城市化水平由1978年的17.9%提高到2005年的43.0%，年均增长速度达3.9%。这些因素的增加势必推高了房地产价格。 　　除了上述人们基本住房需求对房地产价格的推动以外，近年来，房地产投资投机活动也极大地推动了我国房地产价格的上涨。尤其这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动。而投机因素作为一种人为因素，使商品房价格脱离了市场规律的正常作用，对我国房地产市场造成了不利影响。 　　3、从国民经济运行状况分析 　　国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验来看，人均GDP在1000美元左右的时候，是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1000美元，并且一直保持高速增长，与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。尤其2005年以来，更是以两位数的增速上涨。 　　二、简单指标法检测房地产价格风险 　　简单指标法是根据某个指标的值来判断房地产价格是否过高的方法，国际上通用的指标包括房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、租售比等。其他的指标还有商品房开发投资与固定资产投资之比、房价增长率与CPI（居民消费价格指数）增长率之比等等。 　　房价增长率与GDP增长率之比：该指标用来反映房地产价格与国民经济发展速度的关系，判断其是否与国民经济发展速度相适应，其发展是否以宏观经济增长为基础。如果房地产价格增长速度明显快于国民经济发展速度，则说明房地产市场发展一定程度上脱离国民经济的支撑，房地产价格呈现虚高的态势。当房价上升幅度是GDP增幅的2倍以上时，一般认为房价很不正常，孕育着泡沫。 　　房价收入比：该指标用来衡量居民对房地产价格的承受能力，一旦房地产价格远远超过居民的承受能力，则会造成供大于求的状况，出现价格泡沫。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3-6倍之间是比较合理的。但是由于我国特殊的住房体制以及收入透明度低等原因，按统计数据计算我国居民现在的房价收入比，得出来的数值可能会高于这一比例，因此关于在应用这个指标来判断时，应该对数据和指标适用范围进行适当调整。该指标的计算公式为：房价收入比=居民平均家庭年收入/商品住宅平均单套价格。 　　租售比：该指标是国际上通用的实际价格与理论价格之比，用来反映商品房用于投资时的收益与大致回收期限。当租房与售房利益平等时，其房租和房价之间的比例关系才是合理的