淮北项目操盘方案PPT.ppt

用地面积(㎡) 97363 建筑面积(㎡) 194720 住宅(㎡) 184891 商业(㎡) 7024 总户数 2076 停车位 1146 容积率 2.0 建筑密度 20% 产品类型 16层小高层、26层高层 1.本案具体户型配比及相应的产品线类型规划方案中未能体现。 2.指标解析： -2.0容积率、20%的建筑密度、住宅形态以高层为主，预示小区建筑间距足够，完全可以通过景观，营造良好的景观效果，提升品质。 -业态较为单一，容积率未能很好利用 项目本体研究——基本指标 本 案 项目本体研究——四至 四至：地块东侧、北侧为空地，南至南梨路，西临铁路线，地块南侧有污水处理场，东南角有微波塔与用地相邻，有较多不利因素，如何弱化上述设施的影响，需要通过规划、景观、产品以及后期包装等各种手段进行隔离。 污水处理厂 铁路桥 项目本体研究——配套 学　校： 梅苑小学、局小、新局中 商　场： 沃尔玛 邮　局： 银　行： 中国建设银行 幼儿园： 医　院： 中医院、社区医院院 配套：区域学区资源较好，但是缺少商业配套。 项目本体研究——交通 交通：南黎路作为主干道贯穿东西，连接本区域与主城区，目前拥有6、19路公交车经过本区域，总体而言项目所在位置交通通达性一般。 小结 由于本案处于概念性规划阶段，产品资料不完整，其相应的户型、外立面风格、内部景观规划、小区内部功能定位都相应缺失，因此其本身核心价值体系，现阶段难以构建，与项目本体相关的交通、四至、配套等角度看，项目后期操作不容乐观 3 项目市场定位 2 1 项目属性定位 3 项目客户定位 4 项目价格定位 项目形象定位 说明 项目市场定位部分本方案不进行详细说明，后期通过深入沟通和探讨，确定合作意向后，将更加深入市场研究，结合区域市场产品竞争特点、市场特点、项目特点、客户特点另行给与针对性解决方案。 4 项目开发策略 2 项目开发思路 1 项目运营思路 3 项目开发建议 项目运营思路 总体思路：围绕现金流组织项目开发，小步快跑， 加快项目周转率，降低整体开发风险 在紧缩的宏观环境下，对于新开发项目而言最大的问题是项目面临运营过程中的现金流问题，金融信贷紧缩，无论是开发贷还是按揭贷其规模和放贷速度都已大大降低。因此，通过多批次、多标段，小步快跑，已销定产这一思路，成为企业在淡市下稳健的开发策略，尽量确保企业在开发过程中现金流的安全，同时追求利润的最大化。 在以上运营思路下，开发企业应考虑如下问题： 1.整体市场环境不佳，竞争压力巨大，市场存货量较大，在项目首期去化率低时，能否承受销售不佳，回款不及时的销售压力。 2.同样，在确定开发批次后，需要对首期开发规模进行控制，否则面临大量工程款支付，存在付款压力。 3.项目规划定型后，项目建筑面积中还包括将近3万平米的地下工程，此类物业沉淀了大量成本，其无论对现金流、利润都有较大影响。 项目运营思路 具体做法： 1.开发企业根据目前的现金流以及代理企业对市场的充分调研，控制首期开发规模，预留一定的操作空间，提高企业避险能力。 2.严控成本，实施开源节流，比如对施工图进行优化，在图纸设计阶段进行成本优化，将成本控制作为企业。 3.对项目开发进行整体开发，确保运营思路的一致性，为后期市场运作预留操作空间，确定明确的开发次序和开发规模。 4.建议开发商在开发节奏、开发规模确定前提下，对项目进行经济测算，并且编制出相应的现金流计划。 5.在规划能够变更调整的前提下，强烈建议对原有规划进行调整，通过业态的调整、户型的调整以及规划布局的调整，弥补项目本身存在的硬伤，通过丰富的产品线和有目的性的规划，提升项目整体价值，重新构造项目的核心价值体系，使得在激烈的市场竞争中处于有力的位置。 4 项目开发策略 2 项目开发思路 1 项目运营思路 3 项目开发建议 项目开发思路 总体思路：多标段开发，多组团销售，体验区先行， 项目品质感提前展现 由于项目所在位置周边环境一般，在开发时必须考虑到后期销售的需要，将营销需求前置，通过开发顺序的设定，确定销售动线，通过体验区的规划，营造出一定的销售氛围，从而弱化项目先天不足。 标段划分原则：建议前期开发5万平米左右为一个标段，总体控制开发规模。 项目开发顺序：考虑后期施工动线以及销售动线，建议开发顺序由外至内，逐级开发，尽量降低后期正在施工项目对已建成项目的影响，具体次序如右图所示： 开发顺序 项目开发思路 具体标段范围及规模建议：建议整个项目分4各标段，平均每个标段约5万平米，范围如下： Ⅰ标段：沿南黎路1#、2#、3#、4#、5#楼。 Ⅱ标段：10#-16#楼 Ⅲ标段：幼儿园、6-9号