三亚大东海项目分析报告.docVIP

目 录 一、目标项目概况 2 二、目标地块概况 3 三、三亚市概况 5 四、三亚市房地产市场情况 6 1、历年市场概况 6 2、2007年1－5月市场情况 7 3、目标地块区域近期开发楼盘简要情况 8 五、三亚市近年土地出让概况 9 六、成本效益预测 11 七、三亚主要开发商概况 11 三亚大东海项目分析报告 一、目标项目概况 三亚项目位于三亚市大东海风景旅游区，海景，住宅用地，总面积64,941.64平方米，容积率1.4，项目总建筑面积90,918万平方米，其中已建成面积1.7万平方米， 目标地块所在的大东海风景旅游区位于三亚市南部，区内及附近有鹿回头公园、三亚湾滨海浴场、天涯海角风景区、南山文化旅游区国内外人士对度假居住的需求1992年房地产泡沫之后连续多年的疲态三亚大东海是海南著名的海滩之一。大东海位于三亚市东郊，距三亚3公里，距离三亚凤凰国际机场45公里与榆林港毗邻，在兔尾岭和鹿回头两个山头中间，是一个自然形成的半月形浅水海湾。大东海冬季水温在18－22℃左右，是冬泳避寒胜地和度假休闲者进行潜海观光、海水浴、阳光浴的理想之地，被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。 区内海滨度假旅游设施集中而配套，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等，可常年进行多种水上活动和沙滩海潮，是三亚地区著名的旅游胜地之一，也是目前海南颇具规模的热带海滨旅游度假区。? 注：标注红圈处为目标地块位置。 目标地块附近的土地已经基本出让完毕，尤其是沿海一线地块。目标地块附近已经开发有多个楼盘，以度假公寓、产权酒店、高档住宅等项目为主，目前住宅楼盘的销售均价为：一线海景住宅超过10000元/平方米，二线海景住宅约为6000元，其他普通住宅为4000元以下。 当地政府把房地产开发上升到城市经营，推出了“第二居住地”的城市理念，面向全国中产阶层人群营销其度假、养老、投资、置业为核心形态的三亚地产。按照规划，大东海年初曾明确下文一线海滨不再批建商品房三亚市海南省南部的中心城市是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易口岸。三亚全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。三亚面临南海，海湾较多境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个处于市区大东海、小东海、三亚湾主要海湾有海棠湾、亚龙湾、崖州湾、月亮湾等是建设中的国际热带海滨风景旅游新城三亚市区环境极为独特，，构成了三亚市特有的自然景观。三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为“两轴五个功能区”。两轴：滨海轴---三亚湾的滨海地区。这一地区由3个部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。这展现滨海旅游城市风貌的重点地区。中心轴---从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城市行政办公居住区。月川路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。三亚市著名的旅游景点有天涯海角览区、亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、大东海风景区、鹿回头公园、海山奇观风景区、三亚湾风景区、落笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈岐洲岛海景乐园，此外还有崖州古城孔庙怀鉴真和尚东渡日本时已避风登陆遗址能雕像等人文景观。由这些陆域面积约会121平方公里的景区景点和约88平方公里的海域面积组成的“三亚热带海滨风景名胜区”评选“美”景之首的景点1993年房地产泡沫三亚房地产交易量达20万平方米，房地产交易额为9.7亿元，比2001年增加，疲态。三亚一线海景房的均价从2000元/㎡飙升到㎡㎡，其增长速度远超过上海。目前，三亚一线海景房均价12000元/平方米；二线海景房均价约6000元/平方米；河景房市区房约4000元/平方米 投资额（亿元） 同比增长% 销售面积（万平方米） 同比增长% 2002 4.32　 -　 29.2 38.38 2003 8.12　 87.8 50.7 73.63 2004 13.85　 65.4　 74.6 47.14 2005 19.33 42.6 52.59 -29.51 2006 29.66　 50.2　 70.55　 17.1　 2007年1－6月 20.23 78.5 59.33 31 总体而言，近年三亚房地产发展情况良好，2002-2006年投资额的简单平均增长率为61％，显示投资建设处于快速增长阶段，市场对发展前景十分看好，2006年29亿元的投资总额也显示当地市场相对较小。同时注意到2005年的销售面积对比2004年下降29％，说明当地在绝对依赖外地购房者的情况下，存在较大的的市场波动风险。 2、2007年1－5月市场情况 三亚市2007年1-5月批准预售商品房47.84 万平方米,和去年同期相比增长21%。其中商品住房44.42万平方米(4854套)。登记销售面积53.35万平方米,和去年同期