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五乡北路南侧1号居住地块分析 2007年10月31日 目 录 一、宁波市07年第三季度整体房地产市场概况 ……………………………2 二、五乡区域房地产市场概况及发展前景……………………………………3 三、本地块周边地块拍卖情况…………………………………………………8 四、本地块周边房地产个案介绍………………………………………………9 五、本地块位置及环境介绍 …………………………………………………16 六、本地块SWOT分析及投资分析 …………………………………………21 一、宁波市07年第三季度整体房地产市场概况 从宁波统计局获悉，据国家统计局浙江调查总队最新反馈资料显示：今年第三季度全省房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比二季度扩大3.4个百分点，比上年同期扩大6.6个百分点。我市同比上涨9.4%，高出全省平均0.2个百分点，在11个地市中居第四位。前三位分别是丽水市 （涨25.8%），舟山市 （涨24.5%），绍兴市（涨10.2%）。 另外，前三季度我市房地产销售大增，1~9月商品房销售面积为579.20万平方米，同比增长45.5%，比1~6月上升7.6个百分点。实现销售额359.5万元，同比增长68.9%，比1~6月上升10.8个百分点。 销售形势好带动了房地产开发在建规模和新开工情况好转，1~9月房屋施工面积为2597.3万平方米，同比增长8.6%，其中新开工面积为572.9万平方米，同比增长4.2%，一举扭转了1~6月负增长14.3%的颓势。 　 第一季度 第二季度 第三季度 2006年 3911 6269 4150 2007年 4384 8129 8124 同比增长 12.1% 29.7% 95.8% 市六区新房成交均价 　 第一季度 第二季度 第三季度 2006年 5844 5513 5886 2007年 5968 6339 7159 同比增长 2.1% 15.0% 21.6% 市六区二手房成交套数 　 第一季度 第二季度 第三季度 2006年 3849 6455 5258 2007年 4297 6603 6340 同比增长 11.6% 2.3% 20.6% 市六区二手房成交均价 　 第一季度 第二季度 第三季度 2006年 4906 4889 5078 2007年 5449 5821 6000以上 同比增长 11% 19.10% 18.1%以上 目前，传统的“金九银十”销售旺季已过大半，市场未现火爆局面，在成交上却低于七八月份。一方面是由于七八月份的过量销售，目前新推在售房源相对减少，促使目前市场成交量萎缩;另一方面，国家宏观政策的连续出台，特别是黄金周期间出台的房贷调控新政，部分客户因首付和利率提高而无奈。 预计随着大批楼盘推向市场，新一轮的销售旺季或将来临。据统计，10份即将推出的有“绿城?绿园二期”、“半岛华府”、“世纪花园二期”、“金地国际公馆二期”、“华茂学府1号二期”、“东源华府”、“盛世天城”等十余个项目。宁波市区住宅楼面地价均值三季度比二季度涨9.49%根据市国土局对城市地价动态监测的结果显示，宁波市三江片（含海曙、江东、江北和鄞州中心区约160平方公里）的2007年三季度城市地价总体水平为3516元／平方米（楼面地价），与二季度末的3309元／平方米相比，增长6.26%。其中商业平均楼面地价为5342元／平方米，住宅平均楼面地价为4409元／平方米，工业平均楼面地价为797元／平方米，与二季度末的5173元／平方米、4027元／平方米、727元／平方米相比，分别增长了3.27%、9.49%、9.63%。辖区面积48平方公里，设有19个行政村，1个渔业村、2个居民会，人口6万人，其中外来人口是3万人。 根据规划，东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到通途路，全区面积共16平方公里。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。东部新城完成开发建设投资五十亿楼宇在崛起，道路在延伸，从2005年1月18日打下第一桩至今，东部新城已完成开发建设投资超过50亿元，规划中的图景正逐渐变成现实。 作为宁波未来的现代服务业核心区域，国贸、航运、金融三大中心将在东部新城中央商务区鼎足而立。国际贸易展览中心规划将形成电子、医疗等8个专业市场。在这个区域，总投资额3亿元、建筑面积7.8万平方米的国际进出口交易中心已竣工运营，家电常年展聚集了230多家宁波及周边地区的优秀家电企业，至今已举办20多场专业采购洽谈会。雷迪森