光辉城市开盘调查报告.docVIP

11月2日 光辉城市开盘调查报告 第一部分：项目总体分析 一、总论 作为官城地产2008年的商业地产重头大戏，官城地产将采用R2C财务模式光辉城市，抛开单纯的建设/销售住宅获利的旧模式，提出了一种更有建设性和前瞻性的瞬时成本+长线经营获利的新理念。这个项目改变了传统上每一平方米建筑面积上都要赚取利润的做法，将住宅用接近成本的零利润价格出售，快速减低成本风险，而利润贡献则主要来源于商业部分的长线经营。由单纯住宅开发瞬时获利，转向综合城市功能建设的长期回报设计，这个变化将是中国地产开发的必然发展道路，从中我们也看到了官城地产作为一个优秀地产开发企业的睿智和开创性。光辉城市位于官南重心区域，在十里长街和和广福路之间，地段优越。项目紧邻昆明市儿童医院，南面是大商汇，西边是南市区公交总站，居住氛围及配套设施都非常理想。小高层，80%以上是小户型，同时项目中将商业街打造为“南市区的财富中心”，商业面积达3万多平方米，分为地上、地下部分，商业价值辐射整个南市区。里面会引进大型超市、影院等，另外，该项目设置了19个主题景观，分别有为儿童 、老人、上班族设计的主题公园，其中特别为孩子设计了“海盗船”“特洛伊木马”等充满童趣的主题公园，培养儿童智力发育的蒙特梭利教育中心；为老年人设置了“喜福会”等休闲场所。里面会引进大型超市、影院等，可以让在这里找到属于自己的美好生活 区位图： 1、项目基本信息 名称 光辉城市 开发商 官城地产 所属区域 官南 地址 西山区兴科路中段(大商汇旁) 电话 4615799 规划设计 深圳市建筑设计研究院 全案营销 优势时代 景观设计 个碧石 广告 恒通广告 交房时间 2010年 物管公司 昆明阳光雨润物业管理公司 物业类型 电梯房 建筑类型 小高层、高层 占地面积 63613.65平米 建筑面积 160796平米 容积率 2.199 绿地率 45% 建筑密度 29.99% 施工单位 市二建、省409、百邑建筑 模型制作 山之田 价格情况 第一次认购均价约4500元/平米，开盘价格约在4700-5700元/平米，均价在4800-5000元/平米 商铺从约1.2-2.5万元/平米的起价 车位比 720个 总户数 共住宅1324户，商铺约192间，本次开盘提供住宅816户，商铺150间 物管费 住宅1.5元/㎡、商铺2元/㎡ 周边环境 大商汇、新儿童医院、新时代商场、南市区公交车场 2、区位 项目位于官南片区，北面紧临昆明市新儿童医院，南面是大商汇，东边是时代风华小区，西边面对南市区公交总站，在此区域内共集中了28个高尚住宅小区，人口基数大、消费需求旺盛，而成熟的市政配套，特别是方便的交通网络，为这个“南市财富中心”的诞生创造了先天基础 3、交通 光辉城市西边隔着前新路，就是南市公交总站。据了解，南市公交总站规划夜停车辆200余辆，10余条公交线路，建成后，这里将是南市区最大型的公交站点，也将是南市人流最重要的核心集散地之一。 毗邻南市公交总站，住在光辉城市的主流知识分子家庭，将会享受到极其便利的交通条件。每天公交车定时定点发送，上班不怕拥堵、不怕迟到，下班也有公交直达家门口；小孩上学，老人外出走访亲朋好友，都不麻烦，出门就有公交车光辉城市在住宅的开发设计上首创了双向变维空间住宅的模式。所谓双向变维空光住宅有什么特别之处呢？首先，它创造性地解决了塔式高层建筑在多户平面布局时的通风、采光难题，通过优化设计做到了双向采光取景；其次，独有的变维设计，可以根据家庭生活需求在面积不变的情况下，调整多出一个实用房间；再次，室内空间设计和户外岛屿、水流、大树有机结合，达到了优化景观视野，以及保持居室空气清新、湿润的效果；最后，通过大面落地窗和房间尺度的处理，充分保证了阳光的深度照射，有效灭菌补钙，有利全家健康。3万平方米的财富广场，这是南市区罕有的大型商业核心，规划和经营权问题，光辉城市将采取全街铺设计，并在交通组织上进行科学规划，确保街铺人流畅通，至于经营权问题，则优先考虑邀请经验丰富的专业公司进行运作，但出于公司战略考虑，不排除企业自留经营的可能。 5、户型解析 光辉城市共有住宅1324套，户型面积从27—138平米，以小户型居多，分为9个系列，约30种户型，其中有90%为90平米以下的小户型，而这部分户型为项目的主力户型。从当天公布的房源表来看，建筑面积与套内面积平均相差有16—18平米，公推平均面积更是高达25%。 6、景观设计特点 独创性的景观设计和强大的社区配套设施，也是光辉城市最大的亮点之一。项目的景观设计由个碧石景观担纲，个碧石为光辉城市的景观规划提出了全新理念，认为儿童和老人是社区景观配套的主要消费者，景观配套应该为儿童和老人服务。为此，光辉城市特别为孩子设计了“海盗船”、“特洛伊木马”等充满童