亿城股份 业绩有望保持稳定-房地产上市公司调研系列报告之四.pdfVIP

调研简报 亿城股份（000616）：业绩有望保持稳定-房地产上市公司调研系列报告之四 增持（维持） 房地产行业 2008 年 11 月 26 日 周炯 010 zhoujiong@ 事件描述： 近期，我们对亿城股份进行了实地调研，与公司管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业观点等问 题进行了沟通交流。 评论： 1.今明两年业绩有望保持稳定。公司08年主要结算项目来源是北京晨枫家园（合作项目）、苏州亿城新天地 一期、北京西山华府以及北京万城华府等已完工项目。其中，晨枫家园预计将能贡献投资收益约1亿元， 其他项目08年结算收入约15亿元。09年主要结算项目来源是西山华府、亿城新天地和晨枫家园，晨枫家 园预计贡献投资收益约5000万元，如果09年西山华府等项目销售能与今年基本持平，则09年公司业绩有 望保持稳定。 2. 主要项目北京西山华府销售前景相对较好。西山华府项目对于公司未来几年的发展至关重要。在08年房 地产市场整体低迷的背景下，该项目的销售仍较为可观。截至10月底，项目认购金额近7亿元，销售率接 近40%。该项目目前最大的卖点在于引进了国家重点中学人大附中合作办学，目前的客户中此类教育型需 求占有较大比例，09年学校将正式开学，预计届时将对销售起到较大的推动作用。此项目楼面价约5000 元/平米，目前售价约20000元/平米，毛利率超过3成。苏州亿城新天地项目一期已基本出清，均价约5800 元/平米，原定于今年10月开盘的二期15万平米，由于市场原因，推迟到明年开春以准现房开盘，均价与 一期持平或有小幅下调。 3. 资金压力并不大。公司08年三季度末现金及现金等价物近7亿元，无短期借款，一年内到期的非流动负债 约1亿元，而公司未支付的地价款只有苏州胥口镇一个项目1亿多元，明年的资本开支主要是西山华府项 目，二期明年年中竣工，三期可能将放缓开发进度。另外，公司近期拟发行不超过9亿元的公司债，因此， 公司的资金压力并不大。 4. 对市场判断相对谨慎和保守。公司对市场和行业的判断相对保守一些，认为这两年将是行业的困难时期， 在此期间，安全“过冬”将是最重要的。公司或将放缓开发节奏，以适应市场形势。对于增加土地储备， 公司认为可能有比现在更好的机会。对于保障性住房建设，公司认为由于参与建设主体的激励和监管等 可能缺失，有可能导致房屋品质低、配套差，因此，政府需要制定一个合理完善的投资和销售模式让开 发商参与，并加强监管。 5. 维持对公司“增持”的评级。我们预测，公司08年实现的营业收入较07年可能有一定幅度的下降，但由 于晨枫家园项目贡献的投资收益大幅增长，净利润同比仍将可能出现一定的增长。09年西山华府项目结 算收入有望增加，因此业绩有可能与08年持平。预计公司08、09年的EPS分别为0.56元和0.57元，维持对 公司“增持”的投资评级。 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 公 司 研 究 / 调 研 简 报 表 1 ：盈利预测表（单位：万元） 单位：万元 2006A 2007A 2008E 2009E 营业收入 140,729 207,376 147,000 154,100 　　增长率(%) 106.77% 47.36% -29.11% 4.83% 减：营业成本 - 92,285 - 122,148 - 80,850 - 83,985 营业税金及附加