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区域市场量价关系调研报告 调研的目的： 由于目前区域价格已经有所提升，为了后续向开发商提供价格制定提供依据。 调研对象： 金州及开发区的典型项目。 调研方式： 通过内部人员打通关系、网络收索、实地调研相结合的方式。 调研时间： 一周时间全部调研结束。 具体情况如下： 第一部分：金州区 本案隶属金州区，金州区房地产市场处于刚刚起步的阶段。近期，金州区土地供应量较少，区域内主要以前期的项目为主，并且区域内以低价位和低品质为主。较有典型的项目有两个：生辉第一城、文润金宸。 项目名称： 生辉第一城 项目概况： 项目位于开发区与金州区交汇处，扼守大连主城区，新城区，开发区，金州，金石滩国家旅游度假区交通枢纽地带，临近大黑山，炮台山公园，丽娇湾等地，自然环境较好。大连市西拓北进进程中的重要位置，距离轻轨车站300米左右。该项目紧邻我们项目，该项目占地7.5万平米，总建18万平方米，超大型社区，容积率2.4。该小区共17栋，9栋小高层11F，5栋高层30F，3栋跃层18F，面积规划：45—120平米。项目首批开盘为2006年10月开盘，目前已经处于尾房销售阶段。 项目价格变化情况： 第一次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2006年10月 3800-5200 均价4500 去化总量的25% 一房，二房 第二次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年1月 3900-5300 均价4600 去化总量的35% 一房，二房 第三次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年7月 4080-5400 均价 4700 去化总量的60% 二房 第四次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年8月 4300-6000 均价5000 去化总量的70% 二房 第五次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年9月 4500-9300 均价6000 去化总量的80% 二房 备注：在后期价格不断的上涨，去化难度不断加大。10月20日——11月24日，现场采用优惠促销：凡购房节期间购房，均价可享受50元/平米的优惠。截至11月去化总量的85%，目前主要库存的是三房及高楼层二房！ 结论： A、该项目采用的是低开高走的价格策略，以低于市场很多的价格入市，在短时间之内赢得市场的认同，从而提升自己市场的占有率，在市场上形成很好的口碑，这也后续的提价做好了准备。入市价位：3800元/平米起价，4500元/平米的均价，这比开发区的价格价格低1000元/平米左右。 B、由于项目案量比较大，在18万平米，为了使项目能够较快较稳定的去化，所以每次的价格幅度均较小，每次价格只有100-300元/平米的上涨。 C、该项目最后一批房源的价格提升幅度较大，主要由于越层产品的推出，园区中央较好的位置上市导致。 D、在价格有较大幅度提升之后，市场给出了明显的反馈，去化速度明显减慢，现场为了促进销售也是频频采取了促销的手段！ E、由于小面积，总价较低，客户接受度较高，所以该项目主要去化的户型以小面积一房与二房为主。 项目名称： 文润金宸 项目概况： 本案位于金州区核心位置，胜利路与同济路交汇处，光明派出所对面，拥有金州城区完善的配套。本项目占地19 万平方米，总建40万平方米，容积率：2.1。一期共11栋小高层，现在已经基本售罄。二期规划7栋高层2栋小高层。目前二期在售楼栋为21和17号楼，其余尚未确定。本项目产品规划以中小户型为主，面积规划：52—102平米。该项目2007年09月正式上市，目前处于尾房的销售阶段，去化情况较好。 项目价格变化情况： 第一次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年09月 一期(多层) 3788-5200 均价4200 去化一期90％ 两房、三房 第二次价格公布时间 价格（元/平米） 去化情况 主要去化户型 2007年10月 二期(高层) 3788—5000 均价4100 去化二期70％ 两房、三房 结论： A、该项目产品没有较大优势，所以采用的是低价策略。以低于市场很多的价格入市，从而保证项目的回款。4100—4200元/平米的均价，比区域内其他项目低1400元/平米，这是导致它短时间去化的最直接的原因。 B、由于项目案量比较大，为40万平米，为了让项目在短期内较快的去化，所以该项目整体价格没有变化，从而达到短时间回款的目的。 C、该项目由于售价较低，对于面积较大的三房而言总价也较低，所以去化的户型以二房、三房为主。 第二部分：开发区 本案虽隶属金州区，但是由于靠开发区商业中心较近，所以客源有很大部分是开发区客户。开发区的房地产项目比较的分散，在开发项目较多，楼盘品质也比