关于紫金城项目营销报告2007-5-10.docVIP

关于富兴集团紫金城项目 营销报告 根据富兴集团事业部所列 《营销、策划类规范目录》提交报告 前 言 我司自从与贵司确立合作关系以来，为贵司紫金城项目做了大量工作，包括市场调查以及前期营销推广系列建议。现我司应贵司要求，根据贵司事业部所列目录提交本营销报告，本报告主要将我司曾经对贵司紫金城项目所作的营销方面系列报告进行了整合，并根据对市场和项目发展的最新状况，对方案进行了调整。 由于贵司所列目录有部分内容有重复，有部分内容已经确定（例如项目的技术指标等），所以我司不再赘述。本报告重点在于对市场最新动态的调研、分析以及营销推广的总思路的说明，希望能给贵司的决策提供参考价值。 一部分、市场研究调查报告 与本项目相关的社会经济环境分析 （1）政策环境 A、国家对房地产业态度是肯定的、支持的。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，房地产业已成为国民经济支柱产业。根据湖南统计局数据，湖南省从2004年起，房地产业在占GDP的比重从1997年的2.3%上升到了6%。并且逐年增加。在这样的大环境下，房地产业发展是乐观的。 B、国家对房地产的调控越来越严格。由于近几年房价的猛烈上扬，房地产业被群众视作暴利行业推到了风口浪尖。国家为规范房地产业，连续出台政策和规定。请看历年出台的政策： 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 土地政策 国土资源部11号令 《关于清理各类园区用地加强土地调控的紧急通知》——国土资源部 1、国土资源部、监察部71号令 2、国务院暂停农用地转建设用地 行政法规 1、旧国八条 2、新国八条 3、“5.11”文件 1、国六条 2、国十五条 金融政策 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 1、央行提高存款准备金 2、国务院提高房地产准备金比例 3、央行提高贷款基准利率 央行提高个人住房贷款利率 1、央行两次提高个人住房贷款利率 2、严征土地增值税 央行第5次提高贷款利率 再看05年以后出台的各项调控措施： 从以上表格和时间轴我们可以看出，国家调控政策有如下发展趋势： 控制力度逐渐加强，由原则和指导意见过度到具体细则和实际操作。 由土地政策调控为重心转为以行政法规和金融政策调控为重心。 结论：国家政策调控目的并不是要打压房地产，而是要规范房地产，维持房地产市场的可持续发展。在很长的一段时间内，中国房地产市场、尤其是长沙房地产市场还有广阔的空间。另外，从国家政策发展趋势来看，未来的金融政策对房地产企业资金的管制会越来越严格，如何维续资金链的顺利连接将是各房产企业都要认真考虑的重要问题。 （2）区域发展特点 A 、整体定位 项目所在区域是未来长沙的 CPD（中央政务区），随着省政府落户在此和天心生态城建设步伐的加快，各种利好政策力促板块内地产的良性发展，芙蓉南路暮云段开工建设为长株潭一体化打下良好的基础，本区域板块楼盘已经进入大规模开发阶段，升值潜力已经在市民中牢固树立。 B 、项目情况介绍 地理位置： 长沙富兴集团作品“富兴?紫金城”位于长沙天心区友谊路和韶高路交会处，是由2栋18层、9栋30层高层与近3万平方米配套商业共同构筑的高档住宅项目。 在长沙省府板南迁，“长株潭”一体化进程不断推进，城市轻轨与“三馆一心”建设的背景下，“富兴?紫金城”无疑占据了新南城行政、金融、商务、文化、教育的核心位置，坐拥城市繁华，升值潜力无限。 功能设置： 富兴集团以高起点的规划，打造了“富兴?紫金城”高品质的水景园林，2栋18层、9栋30层共17万平方米建筑面积的纯西班牙风格板式高层住宅楼错落于园林之中，即满足了南北朝向又避免了兵营列阵的呆板。 项目韶高路沿街部分设计为西班牙风情商业步行内街，将友谊路上的主力店与韶洲路上的单体商业贯通一气，以近3万平方米商业面积造就了片区中少有的特色商业区。可以预见，“富兴?紫金城”将成为该片区的商业核心！ 该区域开发总量分析 （1）开发量现状 2006年长沙共完成房地产开发投资299.78亿元，比去年同期增长35.76％，占同期地区城镇固定资产投资的30.82％；从投资用途来看，住宅投资242.75亿元，占总投资的80.98％，比去年同期增长41.72％。 以下是长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会《长沙市房地产开发预警预报信息系统》提供数据： 表一、长沙市各区房屋施工面积: 表二、长沙市各区房屋新开工面积: 表三、长沙市各区房屋竣工面积: 表四、天心区房屋开发总量: 小结：2006年长沙住宅开发总量534.47万平方米，办公楼开发总量36.53万平方米，商业营业用房开发总量66