南阳新华商城营销推广报告0830.docVIP

目 录 一.整体营销推广目标 3 1.1销售目标 3 1.2经营目标 3 二.整体营销推广计划 3 2.1总体营销推广策略原则 3 2.2总体推广思路 4 2.3案名建议 6 2.4整体营销推广时间安排 6 三.项目竞争与买点提炼 8 3.1竞争项目情况分析 8 3.2项目竞争对策 12 3.3项目卖点分析 12 四.销售策略 13 4.1销售总体策略原则 13 4.2项目销售策略 14 4.3招商营销策略 18 4.4推广联盟销售策略 20 五.价格策略 20 5.1价格策略原则 20 5.2价格制定 21 5.3价格调整和提升 24 六.媒体组合策略 27 6.1媒体的组合策略 27 6.2媒体总体安排和计划 29 七.阶段性广告宣传推广计划 30 7.1广告总体策略 30 7.2广告阶段性推广重点 31 7.3广告语 34 八.项目整体形象设计与包装 35 九.销售现场组织与包装 38 9.1销售中心及工地现场包装 38 9.2销售相关资料 43 十.推广活动安排 45 十一.商业经营管理建议 46 商铺购买投资回收期测算 47 一.整体营销推广目标 1.1销售目标 项目现有商业氛围浓厚，商业经营人气旺盛，无论从商业经营角度还是开发商要求，新建项目必须在短期内实现可销售商业目标，一方面开发商能在短期内项目实现回款，提高资金周转率；另一方面原有的经营者迫切要求快速经营，维护原有商业氛围，最大限度减少固定消费客群损失。 1.2经营目标 项目地块处于南阳市中心城区位置，独特的位置和现有的商业氛围已经在市民心里树立了一定的影响力，新建商业设施和环境是原版商业购物环境的提升和对整个南阳商业的一次“革命”，树立在新时期南阳商业的地标性建筑和购物中心，从环境设施、购物环境、商业形态、服务理念、消费理念均领先于现有的商业，既满足了现有的商业消费，同时又创造出新的商业消费理念引导本地消费客群。 新型商业项目在最初市场培育阶段一般需要2-3年时间，在此期间商业需要作业态和布局的修整，通过调整使商业经营逐步走向成熟和租金水平合理化，最终实现本项目可持续经营的目标。 二.整体营销推广计划 2.1总体营销推广策略原则 准备充分，概念导入，迅速引起轰动效应 寻求时机，政企合作，提高项目的影响力 复合营销、相互影响，以招商促进销售 稳打稳扎，乘胜追击，短时间实现目标 立体推广，多方接触，提高项目影响力的持续性 整盘推广，分期强化，制造项目多重亮点 2.2总体推广思路 房产市场逐步走向成熟，房产市场不再相信单纯的概念炒作，房地产营销走进专家卖楼时代，品牌营销日渐走上竞争平台，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使房产项目在市场营销方面不断寻找新的突破口。? 市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的内容：? 认清消费者的需求；? 激起和满足消费者的欲望； 制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动； 以顾客为主体，一切为了满足消费者。? 针对以上对本案首先实行先租后售、租售结合、以租促售的总体营销策略，其次结合商家以共赢为先导，实行推广联盟，进行资源整合和资源互补策略。从总体营销策略为发点，实现项目商业价值为前提，总结推广要点如下：? 卓越的项目规划与特点 商业经营业态的布置与优化设计 形象包装，树立口碑，概念导入 领先投资，尽显商业物业投资价值 主力商家引进 ，招商与租售结合 引导商业物业购买者、市场经营者、市场消费者行为 持续经营管理与服务 全面考核商业项目的成功与否，除商业铺位的销售情况好之外，更关键的是商业经营时商家的引进和后期商业的持续性经营，销售业绩好的商铺说明大众都同时看好本地段的商业价值，会增加商业经营者的信心；同时经营情况好的商家引进或者国内外具有知名品牌度商家的加盟也会增加投资者对项目的可信度，会保证商业租金带来的价值回报，所以从关系上看，两方面相互促进。经营与销售结合的推广方式更是商业置信度的保证，减少除项目产品还是项目产品单一的营销推广方式，这种复合式的营销推广更利于提高项目的知名度和美誉度，容易在市场上形成良好的口碑，容易让物业购买者、商业经营者、市场消费者对未来商业充满信心和期待，以更快的实现商业项目的销售目标和经营目标。 通过以上绘制出项目相关营销推广内容如下： 2.3案名建议 本项目的特殊性，即商业本身塑造为城市商业购物中心，和约50亩市政城市休闲广场的配套设