合肥奥林阁负一楼小商业调研报告.pptVIP

[奥林阁] 目录 第一章 蜀山区概况 第二章 蜀山区目前的商业格局 第三章 相似案例分析 第四章 本案商业经营模式建议 [蜀山区概况] 蜀山区概况 区位 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，交通便捷。 面积 总面积246.83平方公里 ， 人口 常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。 蜀山概况 人文优势 一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区 交通优势 蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场——合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。 科教优势突出 蜀山区座落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，高等教育发达；有中科院合肥分院等56所科研院所，科研实力雄厚；还有合肥市第五十中学、合肥西园小学等一批一流名校，基础教育扎实。安徽名人馆、安徽科技馆、合肥科技馆、合肥图书馆等一批国内一流的科教文化设施分布其间。 [蜀山目前商业格局] 项目周边有过够广场，CBD中央广场、铜锣湾、大润发超市等中大型商业项目，本项目于处于国购广场、CBD中央广场、铜锣湾广场、大润发超市等商业圈中央位置，周边学校、网吧、超市、社区众多，生活氛围十分浓厚，尤其以学生为主要原动力。但本项目所在地霍山路与长丰路交叉口处，安农大北门，由于受到环境和地段等因素的制约，并不能形成一级商业气息，到临街商铺相当火爆，人流量相当大。 即奥林阁的商业集中区域。 ——北至长风路桥，南至南长江路，西至合作化路，为五纵五横形成分别以 霍山路、长丰路为辐 射带状商业格局。 大型集贸市场 商业业态的发展与整个区域的发展是息息相关的，区域的城市化程 度和成熟度将直接影响商业业态在该区域的成长。 单纯从商业形态种类的角度看 以该区域的成熟度以及城市化水平，目前的商业形态的种类数量应 讲是比较适应现有的人口数量和消费状况的。 从商业的分布情况来看 主要集中于霍山路和长丰路，商业密集度非常高，但是商业辐射 主要集中于大学生公寓区，外围的辐射力不够。 商业业态的创新不够 从商业业态看，目前现有的，是以满足老百姓和学生日常生活需要 为主的各类商业配套，涵盖面仍是比较有限的。同时自身的创新能 力不够，须在外界因素的不断影响下，才会有所进步。 目前商业的饱和度如何？ 从人均商业指标来看：远未达到饱和的程度，市场空间较大。 从商业业态角度来看：目前尚未饱和，但是以目前的发展趋势：业态类型主要集中于零售和日常生活配套。有趋于结构性矛盾的趋势。 前景如何？ 从前景看，该区是长江路重要的人口之一，在未来的几年内将引入大量的学生和市民，这就意味着该区现有的商业体量和质量是远远不足以满足市场需要的。 由于本案在建筑形式上，颇为特殊，为负一楼商业，与周边的商业建筑有很大的区别。 为了便于本案的最终定位，我们对周边的商业配套，加以分析比较。同时我们对于具有很强借鉴意义的周边商铺也进行了针对性的调研，以便对本案有所启发。 1、由霍山路以奥林阁为中心，向大学生公寓方向，沿街商铺租金渐增，但涨幅不是很大。具体租金在100-150元/㎡之间。其中门面面积在30-80平方米之间。 2、长丰路上商业配套较少，同时由于长丰路在修路，周边均为民房住宅。商业均为小门面。 商业业态统计分析（已入驻部分） 1、针对租金问题，本案应实行差异化租金策略，即不同位置在租金上适当拉开差距，合理调控，避免租赁过程中冷热过于鲜明。 2、经营不善这个问题的关键并不在于经营本身，而在于人——人气，人流量；在目前小区入住率有限，周边人气不旺的条件下，很难从根本上改变，只有在业态上作一些考虑，避免在目前的条件下，过于依赖区域消费的情况发生。 从本案既定的商业配比来看，由于地下室总体 量只有4873.52㎡的体量，而除去车库外的体量只有约2185.67㎡，所以我们认为： 出租区域：统一招租/半年免租/引入品牌商家 可以有效地控制进入商家的门槛和经营业态，以提高小 区的品位与档次。 出售区域：自主经营或招租/售后包租 考虑到出售区域多为小商铺为主，是满足社区的基本生 活需要的商业形态，因此，无论是自主经营或招租，商 家都会依据市场空虚来决定商业形态。 招商方向 项目的优劣势 项目的