张江中心商业区策划定位报告2007.docVIP

张江中心商业区策划定位报告 ―――创造与满足 2007年4月  目录 前言 5 第一部分 展望篇 7 1. 项目背景资料介绍 7 1.1 园区规划概况 7 1.2 项目用地概况 8 2. 高科技园区案例分析 8 2.1案例分析一：美国硅谷 9 2.1.1 硅谷发展历程分析 9 2.1.2 硅谷发展主体分析 11 2.1.3 硅谷发展模式分析 12 2.1.4 硅谷创新孵化模式分析 12 2.1.5 硅谷经济发展概况 13 2.1.5 硅谷2010年远景目标 15 2.1.6 产业链分析 15 2.2案例分析二：日本筑波科学城 17 2.2.1 筑波发展历程分析 17 2.2.2 筑波发展主体分析 19 2.2.3 筑波发展模式分析 19 2.2.4 筑波21世纪发展目标 20 2.2.5 筑波产业链循环模式分析 21 2.3案例分析三：台湾新竹科学园区 21 2.3.1 新竹发展历程分析 21 2.3.2 新竹发展主体分析 23 2.3.3 新竹发展模式分析 23 2.3.4 新竹经济发展概况 24 2.3.5 新竹远景发展目标 25 2.2.6 新竹产业链循环模式分析 26 2.4 高科技产业园区案例分析结论 27 2.5 张江高科技园区分析 27 2.5.1 张江发展历程分析 27 2.5.2 张江发展主体分析 29 2.5.3 张江经济发展现状 30 2.5.4 张江发展模式分析 30 2.5.5 张江产业链循环模式分析 32 2.5.6 发展模式和产业链分析结论（定性） 32 2.6 高科技园区量化比较 33 2.6.1 高科技园区增长情况比较 33 2.6.2 从业人员人均投入产出比较 34 2.6.3 从业人口结构比较 35 2.6.4 高科技园区量化比较分析结论 35 3. 张江发展愿景展望 36 3.1 张江产业发展缺什么？ 36 3.2 张江产业发展需要什么？ 38 3.3 张江产业发展需要创造什么？ 38 3.3.1 综合创新环境（IESI） 39 3.3.2 创新的精英文化（IEC） 39 3.4 张江远景发展目标 40 第二部分 功能定位篇 41 第三部分 产品定位篇 43 1、统一规划的必要性 43 2、张江人口匡算 44 3、办公产品定位 45 3.1 综合创新办公场所策略 45 3.1.1 影响创新工作效率的因素 45 3.1.2 创新产业工作场所的特征 46 3.1.3 当代办公趋势 46 3.2 张江中区办公人口匡算 48 3.3 张江办公类型与面积测算（本项目地块） 49 4、商业定位 51 4.1综合创新商业场所策略 51 4.2张江中区商业面积测算 51 4.2.1 传统商业面积测算 51 4.2.2 文化商业面积测算 52 5、住宅产品定位 52 5.1综合创新居住场所策略 52 5.2张江人口与居住面积测算 53 5.3张江居住类型与面积测算 54 5.3.1 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） 54 5.3.2 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） 55 第四部分 开发策略篇 56 1、需求分析 56 1.1 “新张江人”类别 56 1.2 “新张江人”客源特征和需求分析 56 2、开发策略 58 2.1 总体开发思路 58 2.2 产品开发策略 58 2.3 地块开发时序策略 59 2.4 首期开发策略 60 3、开发周期及资金平衡模式分析 60 3.1 开发周期及资金平衡模式模拟分析 60 3.1.1 现金流最优化模式分析 61 3.1.2 利润最优化模式分析 63 3.1.3 资金平衡模式比较分析 66 3.2 项目开发周期及资金平衡分析 66 3.3 首期开发周期及资金平衡分析 68 第五部分 城市设计篇 71  前言 起源于美国硅谷的信息技术革命大大促进了生产力的提高，在急剧改变人类生活方式的同时，也决定着各个国家的国际竞争力。同时信息技术等先进生产力的发展也加速了世界经济发展的全球化，而在经济全球化过程中，跨国公司通过在全球组织采购、生产、销售等经营活动有效的促进了国际化的产业分工，这为包括中国在内的各个国家实现产业发展与产业升级、赶超世界领先水平创造了良好的机遇。 因此，如何利用信息技术革命和经济全球化来实现产业发展和产业升级、提升国际竞争力成为了世界各国的首要国家战略目标，而科技创新以及推动科技创新成果的产业化是实现这一目标的重要途径。在此背景下，在党的十六届五中全会审议通过的“十一五”规划建议中，明确提出“提高自主创新能力”，这为我国高科技产业发展提供了强有力的政策支持。 为有序推进产业结构优化升级，促进上海经济的持续健康稳定发展，1999年上海市政府提出了“聚焦张江”战略决策，明确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集