房地产市场形势报告-宏观.docVIP

房地产市场形势报告 一、当前热点经济问题对中国房地产冲击： 1、美国次贷危机 ●美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现，自2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机又称次级房贷危机(subprime lending crisis)，它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。 ●中国目前提高存款准备金率而不加息的策略，一定程度上因为吸取了前几年美联储连续加息，导致房地产市场下滑并最终引发次贷危机的教训。 ●去年“9.27”房贷新政就是在美国次贷危机背景下，中央政府为规避可能存在的金融风险而出台的。目前，中国房地产金融存在隐患，但不至大乱。 ●商品房价格已成为中国政府制订货币政策的重要参考指标。次贷危机表明，一旦资产价格通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对通货膨胀率产生影响。在投资渠道匮乏的中国，商品房价格必然成为政府重点监控对象。 ●未来中央政府对房地产调控会更谨慎。美联储连续加息时，可能对房地产市场因此而承担的压力重视不够，这也最终导致次贷危机。 ●中央政府不会对针对当前楼市整体低迷情形释放重大政策利好“救市”。次贷危机实质上是对盲目投资的惩罚，是市场挤压过泡沫的必然结果，但此前几年美国政府频频干预推迟危机到来，泡沫越滚越大，最终的爆发对其国民经济乃至世界经济造成巨大冲击。对于中国楼市，政府已有存在相当泡沫的判断，故对市场目前“挤泡沫”行为会乐观其成。 ●房地产金融创新项目可能停止，房地产投资行为可能减少。去年深圳房价领涨全国，与前年该市银行推出“双周供”（可缩短还款期，少交利息）和“循环贷”（借贷人买越多的房产，就能获得越多的贷款额度）业务有关。在美国次贷危机爆发后，这些业务即被叫停。故为保障金融安全，过于大胆的房地产金融创新项目可能停止，同时房地产投资行为也可能会减少。 ●商业银行将更加严格审批房贷申请。 ●外国资本流入中国房地产可能增多。2006年始，有远见资金撤离美国，开始流入中国。在次贷危机全面爆发后，基于人民币和中国房地产的双重长期升值预期，更多的外国资本会流入中国房地产行业。2007年，武汉楼市，外资注入数目惊人。 2、越南经济危机 ●越南经济危机缘于越南盾连续贬值。未来一年，外界初步认为越南盾至少贬值40%，最近已出现一天贬值5%的情况。而5月越南通货膨胀率高达25．2％，房价也较此前跌了50%。这一切貌似1997年，从泰铢贬值开始的亚洲金融危机重现。 ●目前来看，越南经济危机会对中国经济有一定冲击，但不会产生太大影响。只有东南亚各国都陆续如1997年般发生经济危机，较11年前更为开放的中国才会受到重大影响。而目前，东南亚各国经济都不算太热，且经历过1997年金融风暴的亚洲各国金融系统已有大幅度提高。但目前，泰国韩国已受到影响，印度也可能被波及，未来若情势恶化，香港也可能被卷入。 另外，越南盾在理论上不可以自由兑换，这为国际热钱迅速流出设了一道关卡，应对得宜，越南政府仍可通过调控缓解危机。 ●政府将严控国际热钱流入，房地产企业资金链更加紧张。近年越南经济年增7%（全球仅次于中国），外资疯狂流入。而随着2007年越南通胀达14.1%，外资突然撤出，疯狂抛出越南盾，该国通货膨胀更加紧张。而近年来，热钱涌入中国，仅今年一季度“不可解释外资流入”达501.8亿元。越南经济危机爆发后，政府必然采取一切办法严控国际热钱流入，这也将导致资金链已经很紧张的房地产企业丧失通过国际热钱融资的机会。而“港股直通车”也会更加遥不可及。 ●政府会控制人民币升值速度。此举一则希望减少国际热钱流入，二则防止人民币“对内贬值对外升值”趋势继续扩大。 ●房地产短期难大规模回暖，高端楼市最受冲击。支撑去年房价高企的投资客户，基于越南房价暴跌影响，短期内更加不会进入市场，市场难以大规模回暖。同时，中国一二线城市高端楼盘此前被外资消化相当部分，而目前，外资进入困难后，高端楼市最受冲击。 ●政府乐见股市房市泡沫被挤压。2005年至危机爆发前，越南股市增长超过5倍，但越南仍鼓励国际游资，使其安全获取丰厚利润。而游资完成获利后，就获利了结，对股市汇市双向做空，使越南资本市场惨遭灭顶之灾，近一个月越南股市跌幅已经达到64%。中国政府近日提高存款准备金1%，任股市大跌就有抢先挤压股市泡沫考虑。 而越南近年房价、地价的持续上涨，累积了大量泡沫，此次危机中房价已下跌50%。为避免未来中国楼市出现这样局面，中国中央政府乐于见到目前楼市自然盘整。 ●政府将下大力气应对通货膨胀。越南经济危机根源还在于，高通胀下实际负利率让民众对本国货币丧失信心，从而转而持有硬通货。而政府目前不加息的政策趋势以及CPI长期高位运行，