新城市商务大厦的调研报告.docVIP

新城市商务大厦的调研报告 一、区域环境概况 随着城市的不断发展，会受到各种条件的制约，如土地、资源、城市原有规划等等，而龙岗区居深圳六区面积之首，因此，深圳未来的发展在东部，龙岗区作为深圳东部发展主轴，龙岗中心城又是龙岗区的行政文化中心，近几年房地产业发展迅猛，大型住宅楼盘林立，但现有写字楼市场规模较小，有代表性的写字楼有：海关大厦、电子大厦，现正公开租售的写字楼只有新城市商务大厦。这些写字楼都处于位置优越的繁华地带，交通便利，但自身规模都不大，均以单栋建筑为主，没有形成集中的写字楼群，经调查都是只租不售的。 二、项目概况 项目名称 新城市商务大厦 项目地址 深圳市龙岗区龙城清林中路 推广名称 新城市智库大厦 建筑形态 单栋 发展商 深圳市新城市规划建筑设计有限公司 建筑设计 深圳市新城市规划建筑设计有限公司 总用地面积 5000㎡ 建筑占地 2100㎡ 层数 地上12层，地下1层 停车位 地下约90，地上约20 柱间距 7.6m×7.2m 层高 5楼以上4.2m 租赁面积 15000㎡ 电梯 F5以下6部，F5以上4部 电梯品牌 OTIS 电梯载重 1000kg，10人 物业管理公司 深圳市新城市规划建筑设计有限公司物业管理处 物业管理费 6.5元/月·㎡ （商业和办公不分） 动工时间 2006-7-9 封顶时间 2007-4-29 主体竣工 2008-1-23 入伙时间 2008-9 装修情况 毛坯 招商电话 配套 交通配套 811路、832路、358路、329路、353路、839路380路等 项目自身 F1-4预计引进商业、银行和高档餐饮 周边配套 天虹商场、岁宝百货、万佳百货、世贸中心 其他配套 中国银行、招商银行 三、交通及配套 交通状况： 项目所属地段属于龙岗中心城的核心地段，交通路网发达，公交线路有811路、832路、358路、329路、353路、839路和380路等；主干道有水官高速、龙翔大道和深惠路等。 周边配套： 虽然现阶段该大厦自身商业招租情况一般，但是其所处的地段商务生活氛围都比较浓厚，周边商业形态举步可达，包括金融、餐饮、超市、商场等。 四、户型分析 新城市商务大厦采用的是框架剪力墙结构，外墙都是落地的玻璃幕墙，材质为高档进口花岗岩与低幅射保温隔热幕墙，部分楼层还有空中花园和阳台，但是柱间距比较近，仅为7.2米。内部公共空间发展商装修，保留的F10、F11和F12为发展商自用，现已开始装修，预计2008年9月就可以完成装修，整个大厦装有集中式中央空调，计费按流量计算，如果业主不需要的话，可以直接关阀门，不收取空调费，消防到户内，户内顶上的天花都已经装好了消防管和喷淋。 五、销售情况 项目周边是龙岗中心城的企事业单位和海关大厦，该写字楼为深圳市新城市规划建筑设计有限公司的自有物业，顶上3层作为其自用，F1-4为商业部分，出租办公的物业只有F5-9，对外出租的价格在65-80元/㎡·月左右，据招商部的物业主管讲，F7层被保园创业园租用了约1200㎡，F5层也有一半被租出去了，商业部分真功夫、必胜客都正在谈。大楼的南面因为处于背巷，因此F2设置了一些小单位的商业。 六、客户分析 该写字楼的项目定位以咨询策划等高端智力型服务业为主。从现有招商情况来看，咨询客户以企事业单位、民营企业、个体工商企业、龙岗周边的一些中小型公司为主，但是这些中小型企业可选择物业种类较丰富，一般都在中心城区域的住宅小区、商铺、商住楼等地方办公。 七、项目优劣势 优势： 1、地处繁华地段 经过近十年的发展，龙岗中心城的规划渐渐有了轮廓，从03年新亚洲花园作为龙岗中心城的首个豪宅入世，到逐渐走向成熟和繁华的中心城片区，引领整个龙岗区的发展。现在，该片区已发展成为集商务办公、休闲、高档住宅于一体的多功能区。 2、商业配套氛围浓厚 写字楼的商务属性使其对周边配套的要求大大高于住宅，而该项目的商业、金融、交通网络成熟，龙岗中心城仅有的几个商场都在其周边，中国银行、招商银行、农村商业银行都离的不远，而中心城的另一写字楼海关大厦也在项目周边，妇幼中心、检验检疫局等政府机关围绕其两侧，商务氛围浓厚。 3、楼盘质素较高 该楼盘是由深圳市新城市规划建筑设计有限公司开发的，其前身是 1993年成立的深圳市龙岗区规划建筑设计院，它是深圳市规划与国土资源局龙岗分局的下属事业单位。因此，从楼盘性质来讲，应该属于公有的，并且该设计院现在的办公比较分散，在尚景花园等小区都有分布，设计院是该楼盘的主要用户，因此，无论从合理体贴的设计到高品质的办公硬件环境、齐全的配套和规划，都可以证明其为优秀的办公物业。 劣势： 1、物业管理服务水平有待考验 该项目用地属于政府直接划拨所有，而发展商又为前政府事业单位，物业管理处为