沪闵路项目市场报告.docVIP

目录 一、立地分析 3 1.1、项目概况 3 1.1.1、项目位置及四至 3 1.1.2、地块现状 4 1.1.3、地块指标与规划 4 1.2、环境分析 5 1.2.1、周边环境 5 1.2.2、道路系统 5 1.2.3、环境总结 5 1.3、项目SWOT分析 6 1.4、立地总结 6 二、市场分析 7 2.1、周边住宅市场分析 7 2.1.1、个案分布 7 2.1.2、个案情况概览 7 2.1.3、住宅市场分析 8 2.1.4、住宅市场总结 8 2.2、周边办公市场分析 9 2.2.1、办公个案分布 9 2.2.2、办公个案概览 9 2.2.3、办公市场分析 10 2.2.4、办公市场总结 10 2.3、周边商业市场分析 11 2.3.1、商业分布 11 2.3.2、商业概况 11 2.3.3、商业市场分析 12 2.3.4、商业市场总结 12 2.4、市场总结 13 三、项目初步建议 14 3.1、项目产品建议 14 3.1.1、项目产品及容积率 14 3.1.2、项目产品比例建议 14 3.2、项目分物业市场定位及经营建议 15 3.3、项目分物业价格租金建议及价格租金增长预判 16 一、立地分析 1.1、项目概况 1.1.1、项目位置及四至 1.1.2、地块现状 目前地块内主要为旧工厂，部分闲置土地正在拆迁。 1.1.3、地块指标与规划 项目地块总占地372711平方米，规划为商业、办公及少量住宅综合用地，。 1.2、环境分析 1.2.1、周边环境 周边环境： 项目周边目前以企业厂区为主，小环境较差。 商业配套： 项目莘朱东路、老沪闵路附近1.5公里范围内以厂区为主，沿莘朱路向西至虹梅南路，有电子、服装等专业市场及社区商业街，沿老沪闵路向北过淀浦河至罗秀路，也有部分社区商业。 1.2.2、道路系统 项目道路体系东西方向为莘朱路，南北方向为老沪闵路，目前两条道路在项目区域路况均相对较差，且有重型开车出入，道路出行有较大影响，但项目1.5公里范围外，南邻A20外环线，东侧有老沪闵路北段、西侧有莘朱路西段及附近的虹梅南路，上述路段路况均相对较好，未来为项目提供了较好的外出连接动线。 1.2.3、环境总结 目前项目周边小环境相对不佳，但若考虑项目自身改造及周边邻近地区成熟环境来看，项目区域未来环境尚有较大改进余地。 1.3、项目SWOT分析 优势（Strength） 项目地处闵行、徐汇交界区域，具有一定地段优势； 项目南邻A20外环线、徐浦大桥，北依建设中的中环线南段、上中路隧道，东侧老沪闵路可直达上海南站、西面虹梅南路接中环线、沪闵路高架直达市区，交通大环境方便快捷； 项目规模大，利于整体规划，营造规模效应； 劣势（Weekness） 项目周边多为厂区，小环境有待改善； 项目周边老沪闵路、项目内莘朱东路路况不佳，内部出行相对不便； 项目所处中外环间区位虽有交通便利，但对办公商业用地而言，价值略低，目前区域缺乏商业、办公氛围； 机会（Opptortunite） 项目以东接邻的南徐汇滨江板块，该板块的房产开发，拉动大区域房产市场行情； 未来上中路隧道的建成通车将大大拉近区域与浦东市博板块的距离，进一步提升区域市场能级； 威胁(Threat) 项目以北的上海南站区域存在大规模商业供应，其规模、地段、交通等方面均较项目区域有较大优势，若项目采用类似商业定位，则潜在竞争威胁巨大； 1.4、立地总结 综合项目条件、环境及SWOT分析，由于项目自身商办产品为主的属性，商业、办公市场的分析显然成为项目地块主要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分析分商、办、住三类市场展开，同时，分析区域也有适当放大拓展。 二、市场分析 2.1、周边住宅市场分析 2.1.1、个案分布 2.1.2、个案情况概览 板块 编号 案名 总建 （万㎡） 产品形态 主力房型 价格 （元/㎡） 去化情况 春申 1 玫瑰99 15 小高层 2R：94-97 3R：115-130 12000 （预计） 未开盘 2 江南欣苑 6.4 小高层 2R：92-94 3R：110-125 12300 80%，去化速度50套/月 3 春申景城二期 16 小高层 2R：72-110 3R：120-138 11000 （预计） 未开盘 植物园 4 徐汇新城三期 17 小高层 2R：89-105 3R：113-120 15000 （预计） 未开盘 5 中海瀛台 30 小高层 2R：100-118 3R：147-157 25000 62%，去化速度30套/月 6 徐汇锦梅苑三期 6 高层 2R：115左右 3R：125左右 11000 （预计） 未开盘 2.1.3、住宅市场分析 从区域市场个案分布来看 在售、待售个案分布于闵行春申板块和徐汇植物园板块，项目地块