美景天城主要竞争对手分析报告.docVIP

“美景天城”主要竞争对手分析报告 （2008年2月） 前言 本报告所界定的竞争对手主要是：档次、产品、价格、区位等与美景天城相近，与美景天城具有可比性和竞争性，会与美景天城争夺市场或分流美景天城客户的楼盘。依据楼盘的区位和与美景天城竞争的激烈程度，本报告将分东南板块、东北板块和西南板块三部分，从区域特征、产品特征、竞争点和应对策略等方面对美景天城竞争对手进行分析，为项目的营销提供市场参考依据。 另外，因为东南板块是美景天城主要和重要竞争对手聚集的区域，文中将重点进行论述，而其它区域因与美景天城的竞争性较弱，论述将相对简略。 一、东南板块（项目周边区域）竞争对手分析 （一）东南版块的区域特征 1、发展前景好，地产商和消费者信心较强 城市的东扩，郑东新区的建设，东南版块因其位置优势而受益最早也最多，地产商和消费者信心较强，其未来发展空间非常广阔。 2、目前规划凌乱，交通不便，配套不足，但近期将得到较大改善 目前区域以工业、仓储和居住为主，布置凌乱，形象不佳，而107国道外来车辆多，干扰大，噪音、尾气污染厉害，区域内学校、商业、公交、娱乐、饮食等生活配套设施也相当缺乏，生活、工作十分不便。 随着政府对本区域改造和建设力度的加强，郑东新区“三年出形象，五年成规模”口号的实施，2008年将会是东南区域的环境、配套等得到较大改善的一年，而东南区域楼盘亦会因此而受惠，升值潜力较大。 3、专业市场聚集，外来经商人员多，消费能力强 东南区域内有河南省汽配市场、郑州市汽配市场、郑州市摩配市场、东建材等大量专业市场，外来经商人士众多，他们收入较高，购房需求旺盛，是东南区域楼盘的主力客户源。 4、片区房地产处于起步上升阶段，发展趋势向好 东南板块的房地产市场启动较慢，目前处于起步上升期，发展速度相当快。而因受到郑东新区建设等重大利好，销售情况均较为良好，未来发展前景较为乐观。 （二）东南板块产品的主要特征 1、价格分层明显 总体来看，周边楼盘在价格上分四个层次： 一是最高端3000元左右，有两个楼盘英协公寓和建业的桂园，都属于豪宅社区，价格高出周边楼盘近1000元； 二是2500左右的中高档楼盘，如长城康桥花园和海上·香颂，由于离市中心繁华区域较近，配套较为完善，价格相对高些； 三是2000元上下的中档楼盘，金色港湾、金色年华和黄金水岸即属于这级别，这一档次的楼盘被市场所看好，因为离高端楼盘有1000元的差价，升值的空间较大， 再加上社区完善的配套，价格上升潜力很大，比如金色港湾，价格已在上升之列； 四就是约1600元的中低档楼盘，从我们考察的几个楼盘看，这个层次的楼盘格林假日和颐园都处于经济技术开发区内，其位置相对较偏，故其策略就用低价来吸引购房者，不过处于开发区也是他们的优势一面，若开发区未来发展前景较好，产业的优势必将产生中高端收入者，对本区域的地产影响将是一大利好，同时临近区域的楼盘也将受益，总之开发区的楼市能否升值与其产业发展相关极大。 2、户型中等偏大 楼盘名称 主要户型（房） 主要户型面积（平米） 金色港湾 3 125-140 黄金水岸 3 153-161 鼎峰·英协公寓 3 150 建业桂园 3、4 3 120 格林假日c组团 2、3 78-120 2、3 推广主体 金色港湾 营造温馨的生活港湾，停靠一生的居住梦想 黄金水岸 航海东路唯一亲水、景观小高层生态社区 鼎峰·英协公寓 人生－从鼎峰开始有景观 建业桂园 尊贵生活，一脉相承，郑州首家桂花主题人文社区 格林假日c组团 新运动、新生活 长城康桥花园 故事康桥，纯美人家 海上·香颂 新海派艺术生活名宅 从推广主题看，两种主题较为明显，一是桂园的“享受”型主题；二就是“舒适”型，强调社区，家的温馨，大众主流消费者能接受的主流产品。 （三） 区域楼盘之间的竞争点 ——及美景天城竞争对手分析 东南板块或者说美景天城周边区域，是美景天城竞争楼盘最为集中的区域，他们之间的竞争点，主要在于对区域专业市场客源的争夺，以及由于区位的共同优劣势，造成的对区域外同一客户群的争夺。 以下内容，将选取区域内与美景天城竞争性较强的典型楼盘，主要为长城康桥、振兴项目、海上香颂、金色港湾、英协花园和建业花园，与美景天城进行较为详尽的比较分析。 1、价格/户型比较分析 楼盘名称 可售面积 （住宅㎡） 价格 (元/平米) 主要户型 主要面积 入伙日期 金色港湾 71577.8 1950（多层） 3000（小高层） 3房 141-150 2008年7月 建业新天地·桂园 49417.16 3200 3、4房 150-180 2008年9月 鼎峰·英协公寓（高层） 20445.75 2900 3、4房 150 2008年11月 长城康桥花园 ―― 2198 3、4房 1