聚盛佳居营销定位及推广策划报告.docVIP

聚盛佳居营销定位 及推广策划报告 提交：重庆聚盛房地产开发有限公司 项目：聚盛佳居商住项目 作业：重庆诺鑫地产置业顾问有限公司 时间：2005年01月27日 市场调查报告简要分析 空港经济开发区简介 重庆市空港经济开发区分为启动区、拓展区和发展区，其面积分别为12、12、16平方公里，总面积40多平方公里。 空港新区总结构概括为“一轴线、两中心、双产业带”。一轴线是从210国道与机场高速公路结合处的入口广场作为起点，沿开发区林荫大道进入步行的绿色走廊，通过中心区的商业建筑向北直至环城北路，该轴线有四个景观节点：入口广场、中心公园及商业带、高堡湖公园和发展区中央公园。两中心即由高堡湖公园和商业带形成的南部中心区和三条楔开绿化带交汇处形成的北部中心区。 重庆市空港经济开发区，1998年动工建设以来，引进的高科技项目50多个，可实现产值100亿元以上，出口创汇3亿美元，特别是长安工业园、吉龙工业园、中韩合资银翔晓星工业园等特、大型项目落户开发区，为开发区注入了新的活力，为开发区的蒸蒸蒸日上奠定了坚实的基础。 经过5年多的建设和发展，万科、龙湖、南方等市内、外多个大型房地产开发商进入开发区，使开发区的人居环境得到了极大的改善，西南未来最大的空港经济开发区即将形成。 重庆市空港经济开发区被列为市级首批特色园区，市、区政府决定，在渝北主城区东北面，紧靠重庆国际机场，新规划开发40平方公里定为空港新区。经全国有关知名专家论证，采用最新规划方案，由深圳规划设计研究院制定了空港新区的规划，目前应该正在实施规划基础设施及各项目规划实施建设之中……，形成了一派欣欣向荣的新区开发景象。 空港经济开发区房地产发展分析 渝北空港经济开发区房地产开发在发展之出就体现出组团式、规模化、成片区开的发先进发展形态，以优异的环境优势、高性价比的住宅产品、日趋完备基本设施建设、日益成熟的交通网络体系等受到市内主城区房地产市场的青睐，成为了近年来市房地产不可包忽视的生力军。 渝北空港经济开发区房地产开发呈集中带状分布，重点范围集中在210机场高速路出口（即空港广场旁）连接空港景观大道，目前规划截止高新技术工业园区。整体住宅开发片区呈现“一轴一带”状分布。 截止目前，渝北空港经济开发区房地产开发企业约10余家，其中开工率达到90%以上，实现可开发面积约110—120万平方米，实现销售面积约40万平方米，实现综合销售率约40%。其中接近空港广场大部分开发项目已经竣工期并完成交付使用。 聚盛佳居项目简介及对项目理解 聚盛佳居位于重庆全市人居环境十分优秀的渝北空港经济发区1号规划地块项目，项目整体占地面积6660平方米，总体建筑面积为25000平方米，楼层高度为-1至10层，建筑密度达48.3%，小区绿化率为23.8%，是渝北空港版块广场旁商住一体的封闭式商住综合住宅楼。 对项目的理解 交通优势：聚盛佳居地处两路空港，机场航空高速公路、210国道线、重庆轻轨3号线、市内公交等现代运输环境的必经要道，占据了得天独厚的交通优势。 地理环境：前依重庆目前最大的（6.6万平方米）空港休闲文化广场，侧靠700亩遛马山自然生态公园，前疏后实，恰是中国人历来追求的人居上风上水居住宝地。 配套优势：共享最大的休闲广场（6.6万平方米空港休闲文化广场）、渝北解放碑10万方商业步行街、700亩遛马山自然生态公园、农贸市场、空港建材市场、空港体育中心、青少年活动中心、空港广场休闲餐饮区等。 项目SWOT分析 1、 项目优势分析S 交通优势：高密度、多层次等多元化选择的交通体系是居家便利出行必备的关键。 商贸优势：与空港最大商业步行街及步行街专业市场融为一体，并且与最大的休闲广场相邻，充分吸引有效消费人流，有利于商业整体的兴旺。 人居环境：三重生态景观与休闲空间（独享中庭、休闲广场及生态步行街、700亩遛马山自然生态公园）、体育中心、青少年活动中心、步行商业、餐饮区、超市、市场等，极具吸引力的人居生态环境。 户型优势：户型的多元化选择与户型较高利用率与得房率（较小阳台设计） 2、项目劣势分析W 整体规模较小，在环境与园林设计效果难以有较大起色。 产品存在不足，部份户型设计不太合理，且户型类型过多，无明显主力户型。 紧邻景观大道，同时也是交通主干道，居家难免嘈杂。 没有整体营销与策划推广导致市场知名度与景响乏力 3、项目机会分析O 渝北房地产(特别是空港版块)开发的整体兴起与兴旺 趋完备基本设施建设、日益成熟的交通网络体系等受到市内主城区房地产市场的青睐。 直接竞争楼盘（锦绣丽舍）势必对区域的开发做出大量的市场推广以吸引市场关注，由于地域优势，除了其自身本案将成为最为直接的第一受益者。 项目整体营销与策划推广导入与执行使得项目跃然而起。 4、项目威胁分析T 区域版块市场吸引力呈弱化趋势不利于项目的