肥东县FD075地块房价定位报告.docVIP

FD075地块房价分析 一、项目概况 1、基本参数：总建面：17.5万平方米 容积率：2.6 总户数：1690户。 2、项目位置： 位于龙塘镇，在合肥大兴镇与肥东撮镇之间，距离二者约10分钟车程。距离合宁高速约500米。 3、周边概况 （1）北面是龙塘工业聚集区，工业以化工、机械为主，有空气污染比较严重！对本项目的环境影响很大！ （2）南面是居住区，人口相对比较集中。 （3）东面是天然气加气站、鸿汇集团（农产品加工）、贵格食品厂、花泡碱厂，污染不算严重。 （4）西面是安徽水电学院，环境优美！ 4、项目存在的主要问题： （1）由于周边居住人口比较少，周边生活配套极不完善。没有超市、菜市、医院、银行、饭店！ （2）周边人口非常少，居住氛围不浓厚！ （3）北边工业污染比较严重！ 5、周边照片展示： 二、价格分析 地产项目销售价格的确定是一件非常复杂的工作，需要综合项目成本、未来市场价格预测、市场竞争等多方面的因素，才能制定出适合市场的销售价格。对于本项目特点，我们从成本核算法、区域对比法以及未来市场的发展趋势三个方面确定本项目的销售均价，供参考！ 一、成本核算法：根据项目的成本及行业平均利润作为依据来测算价格！ 1、项目成本预算： （1）、土地成本：101亩×71万/亩=7171万 （2）、开发建设成本：31591.7万 [根据安徽省建筑规划设计院核算的成本] 总成本合计=38762.7万元 2、总建筑面积：17.5197万平方米。[根据安徽省建筑规划设计院规划] 总建筑成本=38762.7÷17.5197=2213元/平方米 3、按照行业平均利润率25%计算。 本项目销售单价=2213元/平方米×（1+25%）=2766元/平方米。 4、考虑到项目不可能100%销售，按照正常销售率95%，视为全部完成销售。那么项目最后销售单价= 项目销售单价=2766元/平方米÷95%=2912元/平方米 二、区域比较法：由于龙塘本地没有类似地产项目，因此只有通过其他类似区域，类似项目的对比结果，作为本项目的价格依据！ 1、肥东县主要地区主要楼盘房屋销售价格：目前肥东房地产主要集中在肥东县城（店埠镇）、龙岗开发区（龙岗镇）和肥东新城开发区三个地区，这三个区基本代表了整个肥东的房地产市场情况。根据2007年到2008年4月，肥东房产局发放的预售许可证面积来看，以上三个地区就占了全县的99.7%。 龙岗开发区 物业类型 均价（元） 九狮水岸 小高层 3700 静安新城 小高层 3150 锦绣世家 多层 3800 2、这三个地区的部分楼盘的销售价格如下：都在3000元/平方米以上！ 店埠镇 物业类型 均价（元） 和顺雅苑 小高层 3260 金谷园小区 小高层 3050 汇景新城 小高层 3500 肥东新城 物业类型 均价（元） 盛世家园 多层 3380 碧桂园 多层 3500 南源居 多层 3350 3、龙塘镇附近地区楼盘销售价格 位置 产权 物业类型 均价（元） 阳光景苑 大兴镇 合肥 多层 3700 水岸花园 大兴镇 合肥 多层 3200 金明花园2期 撮镇 肥东 多层 2400 4、相关因素对比分析：[以县城店埠镇作为基础参照] 店埠 新城 龙岗 撮镇 龙塘 区位 1 1 1.1 0.8 0.9 经济 1 1.1 1.2 0.7 0.8 人口 1 0.8 0.9 0.7 0.6 收入 1 1.1 1.2 0.8 0.9 潜力 1 1.1 1.2 0.8 0.9 平均 1 1.04 1.1 0.76 0.82 房价（元） 3300 3432 3630 2508 2706 通过以上对比因素分析：龙塘目前较为合理的房价为2700元/平方米（在不考虑产品品质的情况下）。 5、本项目价格 对于本项目而言，在产品规划设计、景观设计、产品品质具有一定的优势。产品价格可高于平均水平的10%左右！ 本项目价格=2706×（1+10%）=2976.6元/平方米！ 综合第一种和第二种测算，本项目的基本价格为：2950元/平方米 三、未来房地产市场预测： 对合肥及肥东未来2-3年房地产市场发展，我们持谨慎乐观态度，市场将保持稳定增长的态势，房地产销售价格同样为稳步上扬，但出现像07年下半年那样的爆涨情况的可能性也不大，未来房屋价格将保持5%-8%左右的上涨幅度！考虑到集镇市场容量比较小，因此上涨幅度要小些，我们按5%上涨幅度计算，未来1-2年，本项目有可能实现的销售均价为：2950×（1+5%）=3097元！ 综合以上，建议项目销售均价定在 2950-3050元/平方米 - 4 - 合计=90.77