2010年房地产行业发展报告房调下利空与利好.pdf

房地产行业发展报告 research report on special subjects 2010 年 11 月 26 日 房调下的利空与利好 摘要： 中国经济按季度观察，已经出现二次探底态势。外部环境的变化、劳动竞争 力的消失、房产需求的弱化和城镇化速度的放缓是GDP年增长减缓的主要原 因。政策宏调倾向：经济增长目标下调，通胀容忍目标上调。 在中国新的经济增长动力没有形成规模之前，对中国经济的高速增长不能抱 过高希望，两位数增长的时代很可能不再持续。中国经济增速预计在三年到 五年以后很可能降到7%左右，有30%左右的下调。 经历10 月份加息以及11 月份普调准备金率后，以上价、量两方面的总量紧 缩宣告适度宽松货币政策已经“名存实亡”。内地货币政策将回归常态，而 这种“常态”将是回归“稳健的货币政策”。十二五期间CPI目标有可能考虑 放宽至3%-5%之间，在这样一个大的背景下，货币政策将维持稳健。 9月房调新政力度再度加强，措施进入“全面行政打压”。并且，由于政治压 力，预计政策执行力将深入影响市场。在政策强力打压下，房地产市场预计 进入调整的“弯道期”，市场增速将下降。 需要警惕未来逐步增加的库存压力，尽管近期库存上升速度比预期慢。过去 1 年（2009 年 11 月到 2010 年 10 月）累计新开工面积为 16.57 亿平米，扣 除 3.48 亿平米的保障性住房，累计商品房新开工面积为 13.09 亿平米，相当 于 09 年全年销售面积的 1.4 倍。 当前，住房双轨制思路成型：“十二五”规划把“保障和改善民生作为转变 经济发展方式的出发点和落脚点”。 同时也符合内需启动方向；每年580万 套保障房建设可提高房地产投资11%。 内地区域规划“大跃进”、产业转移趋势，以及高铁等基础设施建设，使房 地产投资区域选择出现新的亮点。二三四线新兴城市的发展潜力突出。区域 投资热点的兴起给房地产市场带来新的契机与利好消息。 北京市朝阳区三元桥时间国际 A 座 3006 室 邮编：100028 Tel: (+86 10) 目 录 一、中国经济进入次高增长阶段 3 二、货币政策回归稳健 6 三、房调：政策将使房地产进入“弯道期” 10 四、保障房：方向明确、机遇显著 13 五、房地产资金链：趋紧态势明显 14 六、“十二五规划”：房地产市场空间利好 16 七、区域投资热点兴起——城市遴选体系变化 18 八、房地产市场：调整压力逐显 23 | 专项研究报告 | 2 一、中国经济进入次高增长阶段 （一）中国经济增速放缓 中国经济按季度观察，已经出现二次探底态势。在季度月度范围内，国内主要经济 指标已经二次探底，或者正在延伸中，而有些指针已经出现结构性变化。 外部环境的变化、劳动竞争力的消失、房产需求的弱化和城镇化速度的放缓是 GDP 年增长减缓的主要原因。 图表 1:中国经济增速放缓 名 义 年份 CPI 实际