无锡惠山区地铁号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略(世联).docVIP

无锡惠山区地铁号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略(世联) 本阶段解决的五个问题1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期具有部分招商资源，不知是否可行？具有部分招商资源，不知是否可行？2、项目整体定位名称概念的提升？2、项目整体定位名称概念的提升？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价动区的经济评价2房市金碟 .fdc01 政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动惠山经济发展通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动片区经济发展能，带动片区经济发展??社会目标：??社会目标：??区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展政府两大目标??区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展政府两大目标??完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要??完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要??利益目标：??利益目标：??土地价值提升，平衡开发资金??土地价值提升，平衡开发资金政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能实现并充分发挥其自身价值？实现并充分发挥其自身价值？限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知度低度低3房市金碟 .fdc01 项目核心问题推导R2S客户想要什么？项目有什么？（针对目标的规范分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？X区位：中心城区边缘，中心城与副X城市目标：通过项目操作，完善中心过渡地带区域城市功能，最终带动片区整体经济发展，服务产业升级及城X区域：规划利好，属于无锡173范市发展需要畴，规划地铁1号线、4号线将通过地块X经济目标：实现项目土地价格增值，平衡项目开发资金X交通：地块周边交通通达性较好，多条市级区级干线；X社会目标：区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展X资源：项目依托政府背景，在操作上具备便利性和一定的政策支撑。X战略目标：通过本项目拉动整个我们怎么办？片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。（解决方案的提出）4房市金碟 .fdc01 基于项目自身属性及政府对项目的目标要求，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目操作前提：作为中心城区（173）边缘、中心城区与惠山新城的中间地带的大规模区域，项目应当如何突破现状，挖掘价??过渡区位的特殊属性值，主动占位？在此基础下，如何有效服务于惠山，成为区域城市发展与产业升级的引擎？项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：XQ1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？XQ2：在发展方向之下，项目未来的功能定位、体量及规划布局？XQ3：项目选择何种开发模式，最大化土地价值，实现土地不断增值？5房市金碟 .fdc01 Content第一篇轨道站点区域:整体定位与发展战略报告第二篇轨道站点区域:功能研究与规划建议报告房市金碟 .fdc01 Content第一篇轨道站点区域:整体定位与发展战略报告1项目属性界定1.1项目属性界定2项目发展机遇分析3产业方向判研4国内外案例借鉴项目整体发展定位5房市金碟 .fdc01 惠山区西南，比邻北塘区和锡山区，位于无锡中心城区北部与惠山新项目属性—区位城的交界处，属中心城区的边缘地带，不在城市的主发展方向上。现状属于城乡结合部，同时也是惠山区与主城区的连接纽带。沪宁寺头社区高速项目区块项目地块天惠一山社区锡山区区312国道北塘北塘区区道国崇安区213林陆巷社区南长区凤翔路塘头社区道大山惠新区滨湖区8房市金碟 .fdc01 城市使命项目位于无锡中心城区（173平方公里）控规范围内，承项目属性—城市规划接中心城“七区一体”的发展态势项目无锡中心城区（173）??173规划四至：确定了东、北至沪宁高速公路，西至锡宜高速、钱荣路，南至五里湖、梁塘河、旺庄路??总用地面积：173平方公里??中心城突破原来崇安、北塘、南长三个老城区的范围，锡山区、惠山区、滨湖区和新区的部分地区纳入中心城，初步形成中心城“七区一体”的发展态势9房市金碟 .fdc01 173规划：项目位于173中心城区规划的北部，且位于惠山—新城