恒宝广场玉器城策划案-统筹营销方案( 39).pptVIP

恒宝广场 · 玉器城 统筹营销方案 前 言 现时，荔湾区零售业不景，消费力有限，众多零售物业艰苦支撑，其中包括了荔湾广场南塔、名汇广场、恒宝广场等知名商业项目； 而荔湾拥有400年历史的“华林-源胜-带河”珠宝玉器古玩金三角亦通过改建焕发新机，形成广东最大的珠宝玉器集散地； 中国80%的珠宝加工厂集中在广东，珠宝行业迅速发展，行业空间不断扩大，成熟物业供不应求； 以荔湾广场北塔为代表的自发形成的珠宝批零市场发展迅速，靓铺难求，租金不断攀升； 中恒伟业拥有经营珠宝行业商场的丰富经验及丰厚资源，包括媒体、行业力量、政府力量等，对发展一个新的珠宝商场颇有心得； 敝司认为，恒宝拥有发展一个成熟、优质的珠宝专业商场的良好先天条件与契机； 敝司也拥有将恒宝广场-2/F重新包装整合，整合行业协会、专业媒体等强势力量，引入大量优质行业经营者的资源与充分信心； 具体的市场分析及操作思路如下。 第一部分 区域市场 区内零售消费力偏低 零售业适者生存，并日渐饱和 朝阳行业的珠宝玉器专业市场发展迅速 成熟物业供不应求 一、区域市场 区内零售消费力偏低，零售业适者生存，并日渐饱和 由于商业街的经营业态由来已久，同时低租金、低营运管理成本的特点也相当有利于与当地消费力相配的中低档的商业生存，因此，经多番周折，可以成功生存的仍然为传统街铺。 许多新建商业物业引入的大品牌和大百货公司陆续撤出，零售铺空置率极高，尤其是多层新建商场。 由于市场的自动调节作用，上下九的零售业最终回归 与当地消费力相当的中低档水平。 同时城市多个新商圈的迅速发展和交通网络的完善，令消费群不断分流，上下九零售日显饱和。 一、区域市场 案例 ①：荔湾广场 南塔零售日渐凋零，面临转营，北塔珠宝专业商铺租金高企，供不应求。 作为上下九步行街的标志性建筑物，零售商业却始终未能兴旺； 现南塔的零售商铺除食肆外均艰难生存，经营品种不断向娱乐饮食、康体等低租值项目的方向转营； 而北塔转型水晶珠宝城越做越旺，从一开始免租，而5年后升幅4倍； 北塔经营面积从开始-1/F—1/F，不断扩展，现 -1/F—3/F全场爆满。 一、区域市场 案例②：名汇广场——华置广场 邻近荔湾广场，处于上下九步行街的核心地段，商铺全部售馨； 前期散铺经营未能形成自身特色，缺乏统一推广，生意淡薄，29万/㎡铺王也只能作低租值的特价场； 中期引入市内著名百货经营集团新大新进驻仍不见起色，已退出； 现由一大包租重新包装成华置广场，重新招商，仍前途未卜。 一、区域市场 ① 广州要做珠宝谷 广州要做“珠宝谷”。据调查显示，中国80%的珠宝加工厂集中在广东，2004年广州珠宝首饰产品出口额达14亿美元（23亿新元），名列全市出口商品大类第三位，辐射力达至全球。 众所周知，华林街、源胜街及带河路一带是广州市内最早的，也是至今绝无仅有的大规模珠宝首饰批发集聚地。其经营品种从最古老的玉器、古董发展到现在的玉器、 珍珠、水晶、金银、宝石、半宝石、锆石、饰品配件甚至首饰加工机械等一条龙的首饰产业圈。 一、区域市场 ② 规范管理的成熟物业供不应求 普遍的珠宝企业都希望选择优质成熟的物业作为广州市场的立足点。 然而在传统珠宝市场发展起来的商用物业均存在产权不明、管理及营运推广水平低下等问题，理想经营场地的缺失，限制了区内行业市场的蓬勃发展。 广州市较成熟的珠宝城均集中在长寿路、华林街-源胜街-带河路一带，并在相当长时间内处于供不应求状态。 ③ 行业管理未成熟化、规范化，市场秩序有待整顿 传统珠宝市场的无序经营阻碍了其发展壮大，极须有号召力的职能部门参与。 有待强势的行业机构参与市场的营运，以促进市场诚信、规范、标准化发展，并作为联结珠宝经营者、发展商及政府监管机构的沟通桥梁。 一、区域市场 ①长寿路 经营品种：翡翠玉器、黄金首饰 经营模式：散铺经营 租赁情况：供不应求，内街比路面更兴旺 租金个案：临街旺铺 ￥800/㎡ ② 源胜街 经营品种：古玩 经营模式：散铺 租赁情况：经营稳定，客源充足 租金个案：内街街铺 ￥300~￥800 /㎡ 商铺租价案例 ③荔湾广场 经营品种：水晶、半宝石、银饰、玉、珍珠 经营模式：散铺、超市、大包租结合 租赁情况：层层爆满，-1、1/F层小业主各自出租， 2/F以上由大包租包场经营，经营状况良好 租金个案：-1层一线铺 ￥500/㎡ ④华林玉器广场 经营品种：玉器、珍珠 经营模式：散铺，统一管理 租赁情况：7、8号地块首层基本租满 租