重庆渝能万怡阳光城市广场市场调查报告.doc

重庆渝能万怡阳光100城市广场市场调查报告 渝能万怡阳光100城市广场 市场调查报告 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 目 录 第一部分 住宅篇 1前 言 1一、项目背景 1二、研究目标 2三、执行情况 6四、报告说明 9第一章 重庆市房地产市场综述 9一、重庆房地产市场分析 11二、重庆住宅市场分析 14三、江北区房地产市场分析 16四、与房地产相关的金融政策 17五、城市规划及基础设施建设 19第二章 潜在消费者入户调查定量分析报告 19一、调研说明 22二、被访者的背景资料 38三、购买意向与计划 61四、购买决策及影响因素 65五、片区及项目地认知 72六、一期产品测试 73七、消费者细分 79第三章 片区业主座谈会定性分析 79一、执行说明 80二、第一场座谈会观点分析 94三、第二场座谈会观点分析 104四、第三场座谈会观点分析 115五、结论 118第四章 住宅类楼盘调查 118一、楼盘个案分析 122二、住宅楼盘调查小结 第二部分 商业篇 125第一章 重庆商业环境综述 125一、重庆市主城区商业现状 135二、江北区商业状况 142第二章 片区商业普查定量分析 142一、项目执行情况说明 143二、商业普查情况分析 150三、商铺租赁情况分析 152四、周边大型商业调查 155五、主要结论 157第三章 商业设施及项目调查 157一、调查说明 157二、商业物业个案分析 163第四章 商铺经营者调查定量分析 163一、调查执行说明 165二、商铺的背景资料 168三、商铺经营状况 178四、项目概念测试 185五、主要结论 188第五章 居民购物习惯调查定量分析 188一、调查执行说明 189二、被访者背景资料 195三、购物习惯调查 201四、项目概念测试 205五、主要结论 第三部分 写字楼篇 208第一章 重庆写字楼市场分析 208一、重庆写字楼市场综述 209二、2003～2004重庆写字楼市场供求状况 210三、重庆写字楼发展趋势 211四、重庆私营企业基本情况 213第二章 写字楼物业调查 213一、执行说明 213二、写字楼物业分析 226三、写字楼物业调查小结 228第三章 企业负责人访谈定性分析 228一、访谈执行说明 229二、江北区企业负责人访谈分析 234三、渝中区企业负责人访谈分析 238四、其它区企业负责人访谈分析 241五、不同区域企业负责人访谈小结 242六、不同办公面积的企业比较分析 前 言 一、项目背景 渝能万怡于2004年8月在重庆市土地使用权公开竞标中击败众多强劲对手，成功摘得了江北五里店黄花园引桥左侧地块的使用权。本项目占地面积约55100平米，性质为综合性用地，容积率约为6.6，限高为100米。 项目地块呈矩形，东面临五江路，西面临黄花园大桥引道，南临另一幅约18亩待开发用地，北面一路之隔是建材家居市场“东方家园”。宗地内地形复杂，南部与北部高差大。地块中部是小山包，北部有一个面积约30亩，低于路面约20米的沟谷地。 项目所在地属于江北区的城市新兴地带，同时位于规划中江北CBD的边缘，如何把握将项目开发与城市发展有机地联系起来，充分挖掘项目的经济价值和社会价值，是渝能万怡决策层一直在考虑的问题。由于目前项目第一期工程已开始动工，渝能万怡急需明确项目的目标客户群定位是否准确，住宅户型是否符合市场需求？另外还希望了解其商业功能该如何定位，是否具备开发办公物业的条件，开发时机如何？ 为解决以上的问题，渝能万怡特委托深圳尺度市场策略顾问公司进行本项目的定位研究工作。 二、研究目标 尺度拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析江北及五里店片区房地产市场的基础上，给出项目开发定位建议。尺度认为通过本次市场研究应达到以下目标： 1）通过对宏观市场环境的研究，把握江北及项目片区房地产市场的市场特点和发展趋势，从宏观层面来保证项目综合定位的准确性； 2）通过消费者研究，验证目前对项目一期目标客户群的定位，并测试他们对一期产品设计的态度，给出对一期产品设计方案的反馈意见；并描述各细分市场特征，确定其项目后续开发产品的目标客户群，及其购房需求特征； 3）通过对区域商业环境、消费者购物习惯、区域写字楼市场等研究，给出本项目北部建筑产品定位、开发策略建议，给出项目南部与北部地下层功能转换的方向建议； 4）确定本项目南部临五江路商业及北部商业的商业功能及业态组合。 三、执行情况