十二章 社区物业管理PPT.ppt

;第一节 社区物业管理概述;（二）、物业的特点 １、普通物业　　　构成上的整体性 　　的特点：　　　空间上的固定性 　　　　　　　　　使用上的长期性 　　　　　　　　　形式上的多样性 　　　　　　　　　经济上的商品性 ２、社区物业　 　居住功能单一，相对封闭独立； 　　的特点：　　 社区人口密度高，人口结构复 　　　　　　　 　杂，形成相对独立的社区文化； 　　　　　　　　 社区居住物业产权多元化，公 　　　　　　　　用设施社会化； 　　　　　　　　规划建设合理，配套齐全，居住方便；　　　　　　　　　　　　　;物业的服务费用构成;二、物业管理的概念及内容 （一）物业管理的概念 　　　物业管理是一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ;（三）、物业管理的主要内容 第一大类是物业管理专项业务； 第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的业务； 第三大类是属于以主业为主、多种经营的项目。;;;;;;;;;三、社区物业管理的内涵： （一）、社区物业管理的概念 　　社区物业管理是指物业管理企业运用现代管理理念及管理手段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设施设备、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程，使社区内的居民有个优美、方便、舒适、安全、安静的居住环境和条件。 ;（二）社区物业管理的内容 １、对社区居民的服务 ２、社区设施、设备管理 ３、居住环境管理 ;（三）社区物业管理的目标 　　社区物业管理的指导思想是：以服务为宗旨，以管理为手段，以效益为目的。具体目标包括以下几个方面。 　　１、为社区物业服务，使社区物业保值、增值 　　２、为社区居民创造整洁、舒适、安全、和谐、幽雅的环境 　　３、为社会服务，使家庭、经济、社会、协调发展 ;（四）社区物业管理的原则 1．依法管理原则 2．有偿??务原则 3．专业化管理与社区业主自治管理相结合的原则 4．状态化管理原则 5．超前管理原则;（五）社区物业管理的特点 1．社区物业管理重服务 2．社区物业管理重开发利用 3．社区物业管理与社区管理密切相关 ;（六）我国社区物业管理的模式 1．以房管所为主的管理模式 2．以街道办事处为主的管理模式 3．以街道为主的三结合模式 4．市场型专业化管理模式 ;第二节　社区物业管理的行政监管与纠纷处理;（二）社区物业管理监督管理体制 　　社区物业管理监督管理体制是指由社区物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。 ;（三）政府管理的具体内容 1.对物业管理企业的管理 　房地产行政主管部门对物业管理公司的管理 　物价管理部门对物业服务收费的管理 　其他行政机关对物业管理公司的管理 2.社区物业管理具体工作中的政府管理 　招投标管理 　制定专项维修资金收取、使用、管理的办法 　制定业主大会规程 　对违法行为的查处 3.政府对业主(业主管理团体)的指导和管理 ;二、社区物业管理纠纷及解决机制 （一）社区物业管理纠纷的特点 1．纠纷的多发性 2．纠纷的群体性 3．纠纷的多样性 4．纠纷处理的复杂性;（二）社区物业管理纠纷的主要类型 　当前，社区物业管理纠纷主要表现为以下几种形式： 　1．管理权纠纷 　2．管理费纠纷 　3．管理责任纠纷 　4．代收代缴纠纷 　5．其他纠纷;（三）社区物业管理纠纷多发的原因分析 1.有关物业管理配套方面的法律尚不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因； 2.建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源； 3.物业管理公司角色错位，行为不规范； 4.业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来；;（四）社区物业管理纠纷的处理原则 1.严格执行法规和政策的原则 2.维护合法的业主团体自治规约效力的原则 3.确认和保护合法产权、债权的原则 4.坚持权利与义务相一致的原则 5.保障社会公益优先实现和社会安定的原则 6.严守法律政策与实事求是相结合的原则 ;（五）社区物业管理纠纷的解决机制 １、协商 ２、调解　　　物业管理纠纷的投诉和受理 ３、行政处理　行政调解 　　　　　　　　行政处罚和行政复议 ４、仲裁 ５、诉讼;案例：襄樊物业公司生存现状;问题一：缺乏一级资质物业企业;;问题二：七成物业公司在亏损;;;问题三：从业人员整体素质不高;问题四：亏损物业多靠救济