许昌五女店镇亩项目开定位及物业发展建议报告.doc

许昌五女店镇800亩项目开定位及物业发展建议报告 2#004699012..A-551-GW- 项目研究的工作阶段划分 * 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 项目发展战略之参考案例借鉴 项目整体定位与发展战略 规划实施及分期构思 启动区物业发展建议 根据客户意见对中期报告进行修改和调整 整体定位及发展战略 （中期汇报） 报告完善与修改 （终稿汇报） 市场调研阶段 * 城市格局演变下区域价值研判 基于区域价值的驱动模式选择 项目属性、目标下的核心问题 宏观市场下项目机会研判 需求趋势及可持续客户策略 整体战略及定位 启动区物业发展建议 具有竞争力的产品驱动策略 许昌定位中原城市群核心城市，依托区位交通条件，具备与郑州一体化对接的优势 项目属性 全国现象 城市区位 定位中原城市群核心城市 许昌为中原城市群核心城市之一，定位为高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区。 中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。 具备与郑州一体化优势 交通区位优势：位于郑州南侧，与郑州建立半小时通勤圈，具备与其对接的交通区位优势； 产业优势：许昌市产业优势明显，正在实现许昌—长葛产业一体化，主动推进与郑州的产业对接。 * 项目位于许昌市东郊镇区，距离市区16公里，城市规划范围外，区域认知低 项目属性 全国现象 项目区位 鄢陵县 18公里 五女店镇 城市远郊镇区 城市规划范围之外 区域客户认知低 许昌 市区 向北至长葛与郑州对接 向东发展至邓庄组团 许昌 市区 许昌市规划范围 16公里 位于城市远郊，许昌至鄢陵县311国道沿线的五女店镇上，距离市区16公里，距离鄢陵县18公里； 城市向东向北发展，向东发展至邓庄组团，向北至长葛与郑州对接，项目区域不在城市规划范围内； 五女店镇隶属许昌县，农业为主的传统镇区，人口5—6万人，无规划或特色产业支撑； 区域偏远，客户认知低 * 临近鄢陵县镇区在花木产业带动下形成部分生态观光景区， 但资源价值并不强势 项目属性 全国现象 资源环境 临近鄢陵县镇区有一定的生态观光资源，但并不强势 鄢陵县为全国商品粮生产基地和优质棉生产基地县，花卉为其特色产业，被誉为“中国花木第一县”，在苗木资源带动下，已建成“国家花木博览园”、“花都庄园” 等生态旅游观光景区； 花博园占地面积15#0046990#0046990亩，2#00469909月竣工，国家4A级风景旅游区，具备花木展示、市场交易、生态旅游、科研开发功能； 鄢陵县下辖陈化店镇有温泉资源，且因地下水质富含矿物质而出名，目前已被开发成“花都温泉度假区”，主要面对临近城市及许昌的周末度假、商务招待等，有一定的辐射力。 许昌市 鄢陵县 花木博览园 陈化店镇 温泉资源 * 项目紧邻311国道，毗邻中心镇区，通达性和昭示性较好，但资源配套匮乏 项目属性 全国现象 项目周边 五女店镇区 311国道 地块 1 2 3 4 5 6 1 2 3 5 4 6 东侧新建商业街 北侧311国道 南侧农田 地块内平坦方正 五女店镇中心 西侧苗木基地 地块紧邻311国道，可乘许昌—鄢陵城际公交，道路通达性和昭示性较好； 毗邻五女店镇区新建商业街，对项目形象环境影响不大，且可提供一定的基本配套； 地块平坦方正，周边无资源优势，地块内勘察有温泉资源。 * 地块规模较大，具备低密度开发指标优势和地价成本优势 地块基本技术指标 项目占地8#0046990#0046990亩，容积率1.7，后续地块南侧还有8#0046990#0046990亩用地待开发； 帮许昌县政府代建还建房取得土地，地价合15—2#0046990万/亩，总投入1.5个亿左右； 指标优势分析 项目具备一定的规模和地价优势，且随时间增加成本优势更明显； 地价和容积率优势下具备打造低密度物业的可能性,，容积率是否做满？ 项目属性 全国现象 指标属性 311 国 道 地块 * 项目属性界定：三线城市远郊，区域陌生，无资源配套优势，大规模低地价住宅项目 项目属性 全国现象 小结 项目属性： 区域属性： 属于许昌市县域远郊，不在城市规划范围内，客户群体实际距离和心理距离十分遥远 区域陌生 许昌市2#004699012在河南市GDP排名前三位，总人口4#0046990#0046990多万，下辖3县2市，有一定的产业支撑； 依托区位和交通，正在实现与郑州的城市对接 三线城市