中汉地产乐活国际竞标稿—衡阳西湖项目定位及策划报告.ppt

* 业态规划建议 三层 * 四楼功能分布图 开发商自留物业 * * 客户定位 类 别 来 源 区 域 比 例 投资户 第一类客户：衡阳市区 第二类客户：衡阳下辖县市、周边城镇富裕人士 第三类客户：以粤、浙、湖南为主 6:2:2 自营户 第一类客户：衡阳市区、下辖县市、周边城镇 第二类客户：衡阳周边城市（长株潭、邵阳等） 第三类客户：湖南及邻省厂商 7:2:1 租赁户 第一类客户：引进浙、粤、闽国内品牌商家 第二类客户：衡阳市区、下辖县市、周边城镇 第三类客户：衡阳周边城市（长株潭、邵阳等）、湖南及邻省厂商 6:3:1 根据目标客户的特征，我们对以下三种目标客户的来源区域进行划分： 投资群体（特征分析）： ■注重投资前景、可以承受较强的投资风险能力； ■对街铺及中小面积商铺有较强的投资及消费偏向； ■对衡阳商业的有较强的投资信心； ■对规范化的商业经营统一管理要求较高。 * 2、办公物业市场发展趋势 写字楼做为现状衡阳紧缺的产品，前年财富大厦以3700元/㎡一推出即售罄的神话证明需求的饥渴，且其价值一直被市场所低估。然而，不言而喻的是，这个刚刚启动的市场将会预留相当的空间，或是地段的差异化、或是产品的差异化、或是开发眼界与实力的差异化。随着以上项目写字楼产品的陆续推出，衡阳或会迎来办公物业的开发的黄金时期。 2、办公物业市场发展趋势 * 本案发展公寓（写字楼）物业的必要性研判： 近年衡阳办公物业开发量不足总体商品房开发量的3%，市场供应量较少； 据政府规划，未来几年内规划至少15万平米以上的写字楼来解决现有二三十万从业人员配套办公的瓶颈，是市场紧缺型产品； 项目所处区域为行政商务中心，企业为办事需要而就近办公； 随着部分跨国企业、国内知名大企业落户衡阳，亦就近需要一个展示企业形象的办公平台； 住宅社区内严禁进行公司注册的政策使得办公物业已然成为市场紧缺产品； “财富大厦”做为衡阳首个纯办公楼物业，一经推出即告售罄，呈现需求旺盛景象； 从衡阳本地现状及规划的写字楼供应来看，“端头效果”较为明显，或是低端的混合型办公，如鸿运数码和衡阳电脑城均以楼下发展商业，楼上少许的办公楼层为公寓、商业楼层改建，甚至于多数选择在住宅社区办公，办公环境较差；或是较高标准的办公楼，如万向城和中心汽车站改造工程均规划近40层超高写字楼。建议本案写字楼项目采取中间路线，以自有品质和空间特点分流两端客户。 物业组合及面积建议 建议本案公寓物业的类型和规模如下： 分布于牛角巷小区位置，与本案酒店、集中式商业形成关联互动。 建面2.6万平米。 3、公寓（写字楼）定位 * 诠 释： 中心城门户：将项目所在地提练为衡阳中心城，昭示本区域的发展规划为衡阳新的城市中心 具有写字楼生存发展与生俱来的地理战略；“门户”显示项目综合的优越性，是财富的根本，是发展的能动。 城市首席运营体：项目涵盖写字楼、酒店、商业、公寓为一体大规模、高规格的超大型建筑综合体赋予了其城市运营的功能，对应的定位亦应站在城市运营的高度来进行诠释才能彰显项目实际内涵。随着市政府中心城区域的建设推进，其增值前景将保持与之同步，掘金机会只留给那些有远见的价值发现者。 中心城门户·城市首席运营体 功能定位 绿色空间，品质商务 总体定位 * 导入“绿色空间、活体空间、城市文脉、环保节能及阳光空间”等五大建筑理念构建成衡阳高端公寓健康商务典范。 结合项目地块商业资源优势，在公寓主体建筑部分，引入公共绿化平台、休闲洽谈空间等，将外部景观合理的导入楼体内。 这种体现绿色、节能的“活体建筑”将会改写当地公寓的品质，利于在竞争中形成品质差异化。 活体建筑 会呼吸的公寓（办公室） 商务头等舱，创业者乐园 物业定位 形象定位 * 客户类型 目的 比例 投资客 1：本地政府、企事业单位高管及个体经商户； 2：周边县市、城镇主要行业的高收入群体； 3： 返乡人士。 1：看好中心区办公楼物业发展前景，进行长线投资； 2：看好前景，中长线投资； 3：认同本地价格洼地，进行短线投资 6:3:1 自用客 1：衡阳市区创业、成长型企业（科技、商贸、律师行等） 2：周边县市、城镇个体从业者（常宁、耒阳、衡阳等从事本地矿产、农副产品加工、物流等配套型生意） 3：知名公司或衡阳实力企业 1：更换办公环境，进行资产保值；部分成长型企业或握有产权进行融资变现等； 2：在衡阳市设立总部或办事处，方便事业发展； 3：更换办公环境，企业门脸 3:4:3 承租客 1：衡阳市区特别是高新区创业、成长型企业（IT、商贸、律师行等） 2：周边县市、城镇个体从业者（常宁、耒阳、衡阳等） 3：国内知名公司或本地实力企业 1：更换办公环境； 2：设立市办事处，方便事业发展； 3：更换办公环境，展示形象 6:3:1 客