【精品策划】苏州湘洲人家别墅营销推广策划报告.docVIP

苏州湘洲人家营销推广策划报告 目录 一 从产品到市场 关于规划 关于建筑 关于功能 客源锁定 价格策略 二 项目销售策略 销售执行目标 关键节点 销售执行各项指导策略 三 项目广告企划 产品契机 目标客源 广告定位 企划重点 媒体策略 推广计划 广告表现 附件 一．从产品到市场 关于规划 将苏州传统园林和现代居所相融合，寻求小巧精致、富有人情味的园林空间环境。 大间距、低密度，围合式中心绿地远离小区主干道，独享清幽静谧的环境。舒适居住空间还原真正符合苏州人的居住习惯。 社区1：1的室内车位配比与沿街商铺的若干室外停车位相结合，提升社区居住品质和出入的便捷度。 关于建筑 低密度建筑，高度不再是视觉的压力。简洁的苏州民居符号与现代的建筑体块相结合，运用不同元素使得建筑立面丰富立体，使江南风格的园林建筑成为现代生活的视觉享受。 关于功能 A型1层 房型说明 方正格局，大面宽客厅，餐客厅自然分离，错层空间设计转换不同空间表情，每家一个专属车位。 底层公寓送私家花园，休闲之余享受别墅生活 A区2层 房型说明 4房2厅，大面宽，短进深，全复式全明设计，空间各区域专属感强，干湿分离、动静有序。简约精致，是现代生活的美好开始。 B型1层 房型说明 多样化豪华的3房2厅设计，南北通风，动静分离。方正露台，景观系数高。是一个功能合理，视觉空间感上具有变化的人居空间。 B型2层 房型说明 大面宽卧室配备独立的知性书房，南北卧室通过几步错层空间表情互不干扰，私密性强。 C型1层 房型说明 开放式餐厅排场体面，错层设计转换空间表情。面向花园的卧室布置，充分体现了对居住舒适性和人性化的深刻理解。 C型2层 房型说明 朝南卧室、书房独立成套，大面宽卧室全落地通透阳光，方正有序，空间层次极其丰富。 项目核心卖点： 非常适合居住的新版公寓，充满Townhouse意蕴 项目支撑性卖点： 公寓的价格，仿佛别墅的生活 位于阳澄湖和盛泽荡之间地段优势 便捷的交通体系和深厚的人文底蕴 从对产品的深入研读和区域特性的认知，得出以下分析： 项目客源锁定 本案指向的客源群购房动机有以下几类： ■创业购房 相成区现有外来人口12万，其中10％是在蠡口、渭塘等项目周边区域内经营家具、水产等专业市场的私营业主。我们将其统称为“新相成人”。他们可能并不具备本地户籍，也可能只是商铺经营者而并非产权拥有者。经过初期的财富积累，普遍拥有自备车及相当的购买力。从提高自身居住质量的立意出发，低总价、高品质的居所对他们有极强的吸引力。 ■亲子购房 市区老年购房群体，他们多数已在中心市区拥有一套宽敞的居所，处于已退休或者即将退休的状态，为支持独生子女的事业和生活。使用的同时，将二次置业的目光转向风景优美、价格适中的郊区物业，作为退休养老的自用居所。 ■本地购房 本地中高层政府公务员有改善居住条件的消费需求和消费实力。同时，此类人群的的工作和生活都在当地发生，本地购房成为其第一选择。 ■孝子购房 经济改革开放的背景下，相成区成为苏州乡镇企业的发源地之一。从这里诞生一批经商、从政的成功人士。此类本地外迁人士多数已在苏州市区已购置物业，拥有很强的购买力。他们有对留恋故土的父母购置新居以安度晚年的愿望和能力。本项目的功能格局适合此类老年群体的日常生活起居。 客源比重 客源类别 所占比重 新相成人 35％ 市区退休人群 15％ 本地人群 25％ 相成外迁人士 20％ 随机人群 5％ 商铺商品化建议 商铺功能设施 本地块地处郊区，商铺的功能设置不仅能消除住户远离都市的寂寞和不便，而且可以提供住户一个朴素的人际交往活动的空间。建议设置带阅读功能的茶吧、老年活动中心、便利超市等。 价格策略 住宅 综合考量本项目的地理位置、产品特征和周边市场的竞争环境，建议销售起始均价： 3050元/㎡。若销售达到预期的速率，则价格可逐步冲达至3200元/㎡。（高于此均价会导致销售抗性的增加） 低开高走的价格策略在有效降低市场风险的同时，更可以使项目在后期销售中随机性的寻找涨价空间，最终实现开发利润的最大化。 车库 车库与住宅按照1：1的比例固定搭配销售，目前苏州高度小于2.2米车库的售价通常是住宅均价的一半以上。因此车库定价48000元/户。若售价过高会削弱本项目的价格优势，若过低则会降低发展商的利润总额。 二．销售策略 销售执行目标 目标一(在项目交房前完成项目可销售面积的70％。 目标二(项目销售平均单价控制在等于略大于3050元/平方米的价格对外销售，最大程度避开当前严峻的市场情况，降低风险。 目标三(维护开发商在苏州房地产市场上的形象，努力在实现销售速率的条件下，取得相应的利润。 关键节点 正式开盘的时间，即预售许可证取得时间。 按照苏州办理预售许可证的常规要求推论：由正式动工指的是大开挖的开始按照惯