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宏观调控背景下的房地产市场 科学筑家 The Science of Living 宏观调控背景下的房地产市场 Gemdale Corporation 金地集团董事 郭国强 Dr.Geoffrey Guo, Executive Director of Gemdale Corp. 20075年9月196日 北京 目录 第一部分 对房地产特质的重新认识 第二部分 影响房地产市场的主要因素 第三部分 宏观调控背景下的房地产市场 第四部分 我们的对策 第一部分 对房地产特质的重新认识 1、消费品 2、金融产品 3、政策高度敏感行业 第二部分 影响房地产市场的主要因素 1、需求 （1）消费 A、城市化率 B、人均居住条件的改善 C、房屋自然折旧率 （2）投资 A、投资品种和投资渠道 B、利率 C、汇率 2、供应 销售面积/竣工面积 3、政策（行业、金融、土地、税收） Big picture – strong demands Growing urban populationamp; decreasing family size Big picture – strong demands Economic growth turns potential demand into actual demand Income grows at 9.4%, higher than GDP growth. At this rate, 10% urban population will become middle-income families every 3 years, 300m sm of housing is needed. 第二部分 影响房地产市场的主要因素 1、需求 （1）消费 A、城市化率 B、人均居住条件的改善 C、房屋自然折旧率 （2）投资 A、投资品种和投资渠道 B、利率 C、汇率 2、供应 销售面积/竣工面积 3、政策（行业、金融、土地、税收） Real estate as an investment vehicle But have nowhere to put our money – poor stock market performance Real estate as an investment vehicle But have no where to put our money – low bond yield Real Estate became the only investment option against climbing inflation !!! 第二部分 影响房地产市场的主要因素 1、需求 （1）消费 A、城市化率 B、人均居住条件的改善 C、房屋自然折旧率 （2）投资 A、投资品种和投资渠道 B、利率 C、汇率 2、供应 销售面积/竣工面积 3、政策（行业、金融、土地、税收） 利率对楼市的影响 2005年5月上海楼市租售比价（2200×12）÷（11000 × 100）=2.4% 2005年5月人民币城乡居民和企业、事业单位一年存款利率2.25%。 结果显示：至2005年5月，上海房地产市场一般投资回报率（租售比价）仍然高于同期的一年期存款利率。 74.36% 438 251.2 Gold 247.57% 49.98 14.38 Oil 35.08% 0.8375 0.6200 Canadian Dollar 27.93% 0.0095 0.0074 Japanese Yen 35.18% 1.8574 1.374 British Pound 55.48% 0.8528 0.548 Swiss Franc 58.82% 0.7703 0.485 Australian Dollar 56.95% 1.298 0.827 Euro Increase 2004.11.05 Low point in 2001 RMB depreciated between 35% and 58% against other major currencies since 2001, because it is pegged against the US dollars. Considering this, properties in Beijing, Guangzhou and most other cities actually deprecia