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论不动产优先购买权的保护论文提要：法定的不动产优先购买权肇始于罗马法时期，其后为《法国民法典》和《德国泔民法典》所继承和发展。目♂前，我国理论界和实务界对不动产优先购买权保护问题五的探讨是比较广泛的，而且蔌有些问题的探讨已经比较深入，例如关于优先购买权的筢法律性质，关于房屋租赁人痃行使优先购买权的期限和方铑式等等。总结现有的研究成あ果可以得出以下几点认识：ф第一，目前的探讨已经比较充分，但是有分歧的观点仍集比较多。第二，理论上的探嗅讨比较深入，对实务问题的解决仍有不足。第三，探讨□的视角比较分散，对该问题蛔进行综合性分析的论述比较少。基于以上几点认识，笔潲者借助前人翔实而且富有成岢效的研究成果，结合自己的衿实践心得，对不动产优先购糜买权的保护提出了自己的一晋些粗浅认识，以期对目前关蔸于不动产优先购买权的理论堍和制度进行必要的梳理，以锎期对目前司法适用不动产优╁先购买权的困境有所助益。一、性质与功能：不动产优先购买权基本理论问当题概述优先购买权又称优先承买权或先买权，顾是指在一定条件下特定主体谯相对其他主体而优先受让某痞物或某权利的权利。而所谓祠的不动产优先购买权则是以耖不动产为标的物的优先购买权。不动产优先购こ买权的法律性质历来，学界对优先购买权法律碧性质的分析是颇有争议的，铉但这又是论及先买权制度时淇无法回避的问题，因为该问赐题事关优先购买权在整个民嫠法体系中的权利定位，并由鼍此影响相应的制度设计。综函合各家学说，笔者认为优先走购买权法律性质的争议主要臃集中在以下几点：嘹1.优先购买权是既得权还囡是期待权？大部分论者认为兹：标的物所有权人(即共恹有人、出租人等)未将标的物出卖,则优先购买权人的颂权利尚未现实化,只处于期骒待权状态，也有学者认为：单纯具备特定的基础关ご系,不能使优先购买权人取得权利主体地位。在具蛆备基础关系和出卖或转让条件时,优先购买权则已经成立，此时为既得权而非期待乌权。欲对此问题有清晰认撑识，必先廓清既得权与期待忝权的内涵。两者区分的关键в是权利成立要件是否全部实咝现。期待权是成立要件尚未撕全部实现，将来可能实现的搀权利，反之则为既得权。依骛王泽鉴先生的看法,期待权地位的取得应考虑两个因素:①此种地位是否已受法制律保护；②此种地位有否赋ご予权利性质之必要。综上铐可知，期待权离真正实现尚珊欠要件，但已具有法律保护灰必要的期待利益。对我国的茯制度考察可知：不动产先买始权实现需具备三个要件:一刚是基础关系的存在，二是出妥售不动产，三是具备同等条佬件。因此，如果同时具备这鄄三个要件，那么这种购买权诣就是既得权，其可以直接要癃求对方协助实现权利。如果千不能同时具备这三个要件，掩那么这种购买权就必然处于ｈ期待状态，问题是这种期待状态是否有受法律保护的必迳要。当仅存在基础法律关系湎时，不动产所有权人有无出葵卖之意思尚不能确定，先买贝权人期待利益的实现完全是骚一种臆测，此种期待利益也阉毫无保护之必要。当同时具铥备基础法律关系和出售的要件时，先买权人期待利益之黪实现已可提上议事日程，法律对此种利益的保护也实属焉必要。例如，出租人出售不动产时向承租人履行通知义卮务，即是法律对先买权人期旺待利益保护的明证。因此笔者认为，不动产先买权是一值种期待权，该权利自所有权人有出售不动产意思表示时始生成。2.优先鹈购买权是请求权还是形成权？形成权(附条件形成权)驵说认为优先购买权人得依一方的意思表示,形成以义语务人和第三人买卖合同同样爆条件为内容的合同,无须义革务人(所有权人或出卖人)ず的承诺,不过此项权利附停わ止条件,须待义务人出卖标蝼的物与第三人时,才能行使狼，此为通说。请求权说认塌为，优先购买权人有权请颢求出卖人优先将财产出卖转跸让给自己,出卖人也有义务樽满足先买权人的请求,而不直能把财产出卖转让给其他购槟买人,先买权人则有权请求圮人民法院宣告其买卖无效,笪并有权请求出卖人继续履行昶义务。有学者为调和请求才权作用与先买权内涵之间的ね冲突，主张把先买权定性为檄附强制缔约义务的请求权兔。笔者认为，当所有权人舫欲转让不动产于第三人，同劲时先买权人能够给出同等交易条件时，优先购买权表现剃为一种形成权，即仅依先买豉权人单方的意思表示就可与悠所有权人形成买卖关系。因羸此，在合约的成立生效阶段帼上，先买权表现为一种形成惩权，但在合约的履行和权利塔的救济上，先买权则表现为阶一种请求权。另外，当所有攵权人有转让不动产的意思，ｇ同时慑于先买权制度的约束归而主动以市场价与先买权人洽谈转让时，先买权人就没燧有仅凭单方意思表示就形成涞合约的权利，而只能请求对菁方与自己交易。综上所述，僖在某一时点上，我们不能把烹先买权既定性为形成权又定漆性为请求权。但从权能发挥扫作用的整个阶段看，先买权椹既有表现为形成权的阶