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房地产合作开发的法律问题研究 福建工程学院法学系毕业论文 房地产合作开发的法律问题研究 摘 要 房地产合作开发是一种在当前迅猛发展起来的在房地产开发上广泛采用的模式。本文通过梳理房地产合作开发及其开发合同的概念和沿革，深入房地产合作开发合同的特征，梳理房地产开发合同必须把握的问题，通过对这方面的主流理论进行对比和研究，总结得出完善我国当前房地产合作开发方面的立法建议 关键字：房地产 合作开发合同 立法建议 Real Estate Development Cooperation Study Legal Problems abstract Real estate development cooperation is a kind of current rapid development up in real estate development is widely used on the model. This paper makes a real estate development cooperation and development contract and the concept of evolution, the thorough real estate development cooperation the characteristics of the contract, comb real estate development contract must grasp the problem, through to this area of the mainstream theory and compares research, this paper summarizes the current real estate cooperation that perfect our country#039;s development of legislative proposals. Keywords: Real estate; Cooperation development contract ; Legislative Suggestions 一、房地产合作开发的概念及其沿革 （一）房地产合作开发的概念 房地产开发是指以城镇土地资源为对象，按照既定目标在土地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的统称。 房地产开发虽利润丰厚，但也因其周期长、投资巨大、影响范围广、社会影响直接等因素的限制，加之我国土地制度的特殊性及进入房地产开发市场的较高门槛，房地产开发这块大蛋糕往往需要双方或是多方进行合作，共享利润、共担义务，即房地产合作开发模式的出现及进一步发展也成为必然。合作开发实际上是一种对土地、资金等房地产要素的整合，是合作开发的各方主体为完成房地产的开发、经营而通过合同的方式将各自拥有的要素结合到一起的民事行为。 （二）房地产合作开发的历史沿革 房地产合作开发的行为早在20多年前已显露头角，但有关它的立法却长期处于零散、空缺状态，迄今也没有关于这一概念的权威解释。《城市房地产管理法》第27条对狭义房地产合作开发的定义如下：当事人双方约定，由一方提供土地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建造房屋，并在合作项目完成后按约定比例分享利益的一种法律行为。其中，提供土地使用权的一方称为“供地方”，提供资金进行房地产开发经营的他方叫做“建筑方”或“出资方”。从广义范围来看，只要是双方合作在土地上增添建筑物的活动，都可归入房地产合作开发的范畴。它不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资;不限于开发后进入市场，也可以建设完毕后归自己使用;合建的主体也不限于企事业单位，可以是单位与自然人之间、或自然人与自然人之间。 “合作开发”的概念并非自始即有，是在不断的实践、探索中总结出来的。 1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条规定:“以土地使用权作为条件与他人进行联建房屋，举办联营企业的，视为土地使用权转让行为。”可见合作开发行为的提法最早是以“联建”的概念出现的。第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定:依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。1995年12月最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权