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全椒县项目建议书 二OO七年十二月 全椒县基本情况——区位 来安县基本情况——经济社会 人口：全县人口46万，其中县城人口11万； 经济：2006年末地区生产总值33亿，其中一、二、三产比重为：34.6%、30.2%、35.2%。财政收入2.35亿； 全椒县城房地产市场现状 相邻地块的项目：儒林新城 项目规模：占地面积150亩，建筑面积15万平方。 物业形态：以多层住宅为主，沿街为两层商铺 销售均价：住宅2750元/平方米，商铺6000元/平方米 拟参与竞拍地块的位置 挂牌地块位置 拍卖地块地形图 地块特征： 位于县城中心位置，距县政府约1公里，毗邻全椒县新建的火车站、汽车站。是未来人流、商流、物流物流聚集的地区 拍卖条件 面积：186亩； 用途：住宅、商业服务及旅馆业； 规划指标要求：商业及旅馆业容积率1～３，居住２.５； 限制条件：要求在竞拍地块上划出40亩土地建设一座层高不低于20层，建筑面积不低于2.2万平米的四星级酒店； 竞买保证金：3000万，起拍价：5600万 报名截止时间：12月25日 投资测算 收入 可供开发销售的146亩土地，按规划设计条件，可供销售的住宅11.96万平米，商铺1.71万平米，按目前相邻地块项目售价计算:住宅2600元/平米，商铺6000元/平米计，可实现销售收入41362万。分三期开发，开发周期三年。 造价 土地：10651万（含税费及拍卖佣金）(竞拍价按出价1亿为控制价）； 成本：建安：850元/平米，建设规费费：55元/平米，水电环境及基础设施：120元/平米，设计监理：25元/平米。合计：15016.89万； 管理费用：650万，财务费用：1000万，销售费用：830万，营业税费：3200万；，不可预见费：100万 税前利润：9911.36万 　 35.75 143018 2.5 白蚁防治费 　 加权平均计算 38.47 143018 2.69 城市污水处理费 　 　 114.41 143018 8 墙改基金 　 加权平均计算 600.68 143018 42 城市配套费用 　 812.91 　 143018 　 前期报建费 8 　 643.581 143018 45 管理费用 7 　 357.545 143018 25 景观绿化 6 　 1001.126 143018 70 室外水电 5 含电梯等 　 143018 50 室内设备及消防 　 　 　 143018 800 其中：土建成本 　 　 12156.53 143018 850 建设成本 4 　 125.00 0.0125 100000000 土地拍卖费 4 3元/M2三年 111.61 124006.2 9 土地使用税 3 4%及1.2元/M2 414.88 1 414.88 契税及过户费用 2 　 10000 186 537634.41 土地费用 1 备注 合计（万元） 计算基数 单价 项目名称 序号 一、住宅及商业投资收入 经 济　分　析　表 投资测算（续） 　 4372 　 　 合计 　 　 1512 8400 1800 四层酒店投资 2 　 2860 26000 1100 酒店土建工程 1 二、酒店投资 　 9911.36 　 　 税前利润 17 　 31101.72 119622 2600 住宅收入 　 　 10260 17100 6000 商铺收入 　 　 41361.72 　 　 销售收入 16 　 31450.36 　 　 合计 15 　 100 　 　 不可预见费 14 7.70% 3184.85 413617200 0.077 营业税等各种税费 13 10%利息二年费用 1000.00 0.2 财务费用 12 含售楼部装饰 827.23 413617200 0.02 销售费用 11 含规划费用 357.55 143018 25 工程设计监督等费用 10 　 357.55 143018 25 基础配套 9 加权平均计算 23.60 143018 1.65 综合服务费 　 投资测算（续）