明天花园三期项目提案：明天花园项目三期整合营销策略案.pptVIP

深圳--徐佳荣营销策划工作室 深圳--徐佳荣营销策划工作室 明天花园项目三期整合营销策略案 市场背景 1、房地产市场进入了零售时代，市民对住房的选择由被动变为主动，选择的视野更加开阔 2、市民对购房的热情、购房追求、选择余地的理性越来越高 3、目前楼盘的同质化程度越来越高，且价格逐步走高并超出老百姓的能力承受范围 4、目前郑州各版块新开楼盘群雄争霸，产品品质越来越好，使购房者目不暇接 市场背景 5、受今年国家政策的影响，对价格上涨和购房政策逐步规范，开发商的市场竞争压力不断加强 6、周边楼盘及郑州楼市不断以超常规发展，已形成强烈的竞争态势 7、2007年的竞争是版块的竞争，这是市场细分的结果，也是郑州房地产市场不断成熟的标志 项目产品概况 两栋22层高层小户型,共1000余套 一栋四梯25户 顶层规划全复式单位 小户型单位面积从40—70左右建筑面积 三期规划无停车场 消费趋势 购买人群趋向新建家庭和外地留郑的工作者 购房置业将是新的投资方向,投资与自住逐步趋向合理 100平米以下购房意向比例增强 装修房将成为市场发展的方向 经过几年的概念炒作,购房群体的消费观念趋于成熟和理智.更注重楼盘的地段、户型、景观、物业管理、商业配套、发展前景等 营销战略的竞争分析——三级竞争 竞争有三个层面 营销战略定位 战略选择就是建立项目的赢利模式 1、与区域市场同价值者竞争 2、在尽可能狭窄的地带上发动进攻 3、改变游戏规则、建立新价值体系 4、营销手段灵敏 5、建立低成本运营结构 6、卓越的创新能力（特色） 7、强调产品价值 8、奇袭 营销战略——战术分布 1、与区域市场同价值者竞争 两条线营销：急进式+渗透式 2、在尽可能狭窄的地带上发动进攻 现场包装、项目产品手册（计算投资价值、塑造新的投资模式） 3、改变游戏规则 项目快速定位、快速销售、快速回笼资金、不求太高利润 4、营销手段灵敏 系列参与式营销活动，建立项目品牌定位聚集意向客户 营销战略——战术分布 5、建立低成本结构 “以老带新”的客户跟进工作 6、卓越的创新能力（特色） 买房送精装修（方案另附） 7、强调产品价值 区位、升值概念的导入，扩大投资与住宅市场的平衡比例 8、奇袭 认购、开盘、签约一气呵成 重 新 认 识 本项目应偏重于本区域竞争项目基础上，兼顾整体市场竞争 整体同价位 市场竞争 区域未来竞争 区域目前竞争 整体同价位市场竞争：本项目在价格上有优势， 产品具有一定优势 区域未来竞争存在一定竞争 区域内现在最大的竞争对手是周边几个中端项目，项目的 优势在于价格，产品具有一定优势 有空间 有空间 有空间 有空间 区域目前竞争 有空间 有空间 优 有空间 市场同价位竞争 宣传 渠道 价格 产品 营销战略 1、围绕户型小、总价低、付款轻松的核心优势,强化与周边竞争对手的差异性，以独特的销售主张吸引目标消费群的关注.引导并刺激创业者、专业人士、白领一族以及过渡性置业者的购买冲动.并以低收入,低风险,稳定增长的收益吸引投资者的目光. 2、从片区未来规划、发展前景以及发展潜力等角度出发，通过相关媒体和现场包装的宣传，使消费者对产品本身的地段价值、升值潜力等有比较清晰的概念。 3、迅速并建立产品和项目品牌；在此基础上，快速策略整合进行改造规划，开盘期前后可以进行快速营销，迅速消除顾虑，建立项目市场地位之后，通过密集的参与式的营销活动，转为渗透式营销为主，脉冲营销为辅的营销方式 明天花园策略提案 1、以老业主，积累客户为基础， 通过相关主题活动以点对点、面对面的直复式营销理念开拓三期意向客户 2、借助媒体的良好关系，展开对三期项目的软性报道造势 （电视专题、报纸软文、网络平台等） 3、策划各类主题性活动展开新一轮的公关促销活动，（明天花园三期项目的推广将以现场为中心、以活动为促进的广告推广手段为主） 明天花园策略提案 推广策略 1、以项目的小户型、小代价、小成本全面赢得大空间、大环境、大品质 2、项目升值、区位、投资、成熟配套，开盘后逐渐形成品牌：优雅、闲适的生活方式，注重后期管理 营销卖点 明天花园策略提案 明天花园策略提案 明天花园策略提案 明天花园策略提案 达成本次营销整合传播目的之程序 理 解 确 信 行 动 广告表现总原则 由于明天花园的目标消费者为一群小有成就， 事业处于上升阶段，有