【房地产】房地产转让课件.ppt

房地产转让 （二）行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序： 1、申请 划拨土地使用权的享有者，欲转让土地使用权或房地产，持土地使用权证及房地产产权证等 向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。 2、审批 人民政府土地管理部门，再收到转让申请15日内进行审查、审批，并回复结果。（条件 3 ◎） 房地产转让 3、签订土地使用权出让合同 批准后，土地管理部门代表土地所有者与申请人签订土地使用权出让合同。 签订后，60日内交纳土地出让金并办理土地使用权出让登记手续。 4、签订转让合同 5、办理转让登记 签订土地使用权出让合同后15日内办理转让登记。（房产转让变更登记） □ 房地产转让 例外： 以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以 不办理土地使用权出让手续 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 □ 房地产转让合同 一 概念 房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。 二 房地产转让 合同与土地使用权 出让 合同的关系（3点） 1、转让合同以出让合同的存在为前提； 转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。□ 房地产转让合同 2、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并必然成为转让合同的内容。 3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。 转让后，土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。 □ 房地产转让合同 三 房地产转让合同订立的程序 法律没有规定，一般为： 1、协商 达成转让协议 2、签约 《房地产法》第40条规定，转让应签订转让合同，是必经程序。 3、公证 （法律没有规定） 4、登记（过户登记 生效要件） 不动产所有权的转移从登记时开始，土地使用权及地上附着物属于不动产。 □ 案例分析 原告：某市长江珠宝首饰开发有限公司（下称长江公司）。 被告：李某。 第三人：某县安东镇王家村村民委员会（下称王家村委会）。 长江公司拟建办公大楼，通过李某在某县买地。1993年4月25日，李某以其个人名义，与第三人王家村村委会签定合同，向王家村村委会购买土地2万平方米，使用期限50年，地价每平方米100元。 案例分析 一个星期后（5月2日），李某又与长江公司订立土地转让合同，将上述土地以每平方米150元的价格，再转让给长江公司。同年5月28日，长江公司付款15万给李某。李某收款后，出具收据，又将15万元作定金转给王家村委会。后因长江公司未依时给付第二期15万转让费，双方协商解决未果，长江公司要求退款未成诉至法院。 请分析回答：原告与被告签定的、被告与第三人签定合同是否有效，为什么？ 案例分析 无效。 因为当事人转让的土地是集体所有的土地。这类土地必须经过征为国有土地后才能出让、转让。王家村未经批准，便开发转让土地是非法的。李某无土地开发经营权，又无实际投资，只是利用长江公司资金买卖土地，也是非法的。长江公司未经正当途径，参与土地非法买卖，也违反了土地管理法规。 ? 商品房预售 一 概念： 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业 将正在建设中的房屋 预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。 但，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。 □ 商品房预售 二 商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证 和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； □ 商品房预售 三 商品房预售管理规定 （一） 商品房预售实行许可制度 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。否则，不能进行商品房预售。 申办应提交证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料：（3点） 商品房预售 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并