泗洪洪盛地块规划建议：泗洪中心城区商业住宅系统调研数据.pptVIP

第一部分：地块研究 地块核心竞争力分析 目前地块周边形成了以泗州商城为龙头商业集中区。经营品种涵盖服饰、餐饮、数码、美容、果蔬、鞋帽、箱包、首饰、饰品、玩具、手机、金融、眼镜、药店、休闲、宾馆、电玩、电脑、家具等数十种类别。 地块现状： 地块目前拆迁工作尚未完成，北侧老旧工厂基本拆除，南侧供电公司、洪盛市场与部分住宅尚未完成拆迁。项目南侧工人路目前集中相当数量的菜农，形成了一个露天菜市场，环境较差。地块目前拆迁工作尚未完成，北侧老旧工厂基本拆除，南侧供电公司、洪盛市场与部分住宅尚未完成拆迁。项目南侧工人路目前集中相当数量的菜农，形成了一个露天菜市场，环境较差。 人流统计 综上所诉，本案核心竞争力为区位优势。 商业优势：肯德基、苏果超市、时代超市、泗州商城…… 交通优势：100米范围内有101、104、103、106、9、10、8路等众多公交线路站点 。 学区优势：紧邻泗洪附小 …… 地块优劣势分析 优势 地块地处泗洪一类地处，区位优势明显； 毗邻泗州大街、建设北路等主干道，出行方便； 交通便捷，100米范围内有101、104、103、106、9、10、8路等众多公交线路站点，四通八达； 商场、超市、农贸市场、学校、银行、酒店、宾馆等众多生活配套聚集； 沿濉河风光带，自然环境良好； 劣势 工人路环境较差，给小区居住环境造成不良影响； 容积率较高，不易规划多层等受众面较广的产品； 地价较高，土地成本增加，盈利空间有限。 结论 本地块硬件设施齐全，软件环境稍差，通过本案合理规划能较大程度改变这一现状，营造良好居住、购物环境，从而达到软硬件双提升的目的。 第二部分：项目建议 项目定位 ——40万㎡泗洪首席城市生活区 城市形象/公众利益/改善环境/功能全面 我们的目标 ——以满足现代泗洪人不断提升的生活、工作、消费需求未核心，展现一个舒适、便利、充满活力、现代化都市街区。 本地块指标 占地：171.82亩 容积率：住宅：多层≦1.7 高层≦3.5 商业：多层≦3.5 高层≦5.5 建筑密度：多层≦30%　 高层≦20% 商业：多层≦55% 高层≦50% 日照间距：≥1.45 适应性评价 结合地块所在区域、位置、环境、配套等因素初步分析认为，该地块适合发展集中商业与高层住宅类产品。 规划优劣势分析 行车动线清晰，易于规划中心景观区； 有效将沿河点式高层比例降低； 行车动线清晰，易于规划人车分流； 4个小区入口，增加出入便捷性。 第三部分：VI欣赏 现代主义风格代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。 其他建筑材料参考建议 外墙砖 外墙砖有多姿多彩的设计和经久耐用的性能，涂料的最初成本比较低，但是随着时间的增长所需要的成本就比较高了，从长远来看外墙砖总的保养成本较低廉而且是比较环保的材料，由于外墙砖不渗水可以减缓水泥损失的速度，也可以保持比较长的寿命，所以说要使我们的建筑保持得更长久，铺贴面砖是一个更佳的选择了 . 金条砖 陶土砖 紫砂石砖 釉面砖 外墙涂料 丙烯酸酯涂料 丙烯酸酯涂料,具有优良的抗老化及抗气候变化作用。保光，保色性能极好，最适用于建筑物外墙涂装。 纳米复合外墙涂料 该系列产品不仅具有良好的触变性、储存稳定性、涂膜硬度，而且具有较强的耐水性、优良的耐碱性同时与基材粘结较好，施工方便，经济实用，无毒无味，绿色环保。 一楼私家花园（供参考） 独享生机盎然的私家绿地，领略小区的无限风光，与大自然做到天人合一。(建议：11#-13#楼可适当增加一楼花园) 细节建议 挑高阳台（供参考） 阳台的功能细化，生活阳台与休息、观景阳台隔开。形成一个互不干扰的外部体系。室外美丽风景尽收眼底，使景观渗透入户，浪漫惬意。 窗户的处理（供参考） 采用大幅落地窗和转角飘窗，增大采光面及视线通透性。（建议：11#—14#楼东面户型阳台，可设计转角阳台） 2 商业金融区 设计目标/功能拆解/形象效果参考/布局建议 集购物、生活、工作、娱乐于一体的高尚都市复合型商业金融区 设计目标 功能拆解 商业及零售 / 文化娱乐 / 办公 / 公寓 / 酒店 功能拆分 商业及零售 / 文化娱乐 / 办公 / 公寓 / 酒店 [ 体验式消费 ] [ 多业态组合 ] [ 一站式购物 ] 主力店建议 商业及零售 / 文化娱乐 / 办公 / 公寓 / 酒店 商业街文化娱乐— 步行街 商业及零售 / 文化娱乐 / 办公 / 公寓 / 酒店 商业及零售 / 文化娱乐 / 办公 / 公寓 / 酒店 形象效果参考 菜场 住宅区 商