华容县护城乡普圣堂村安置小区建设方案及财务分析：安置房及非安置房结合的可行性报告.docVIP

华容县护城乡普圣堂村安置小区建设方案及财务分析 目录 一、华容县概述 2 二、投资估算分析 3 三、小结 7 四、其他相关事宜（公司简介、分期开发、资金筹备、物业管理）-----------9 华容县概述 华容，是春秋时的容邑，以“华丽的容城”得名，后世复设华容县 地理位置： 华容县位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，南滨洞庭。县境地处洞庭湖凹陷背缘，地势北高南低，中部丘岗隆起，东西低平开阔，微向东洞庭湖倾斜。地貌分区特征明显：工北部为低山丘陵区，间有溪谷平原，中南部为丘岗区，其余为平原。平均海拔在35米以上，海拔最高点为382.9米，最低点为东湖湖底21米，高差为361.9米。全境山地总面积328.2平方公里，占17.8%，平原1028.66平方公里，占56%。 交通状况： 华容交通便利，区位优势十分明显。省道S306、1869干线横贯全境，县城至岳阳、常德、益阳及湖北荆州仅需1小时左右，特别是通过S306线可直通京广铁路、107国道和京珠高速公路，至长沙黄花国际机场只需3小时。紧靠华容的长江、洞庭湖黄金水道北通巫峡，南极潇湘，东至东海。 行政区划及人口数量：全县面积1642平方公里，人口71万，耕地面积81万亩。 二、投资估算分析 （一）、静态投资估算： 项目开发成本估算明细表 序号 项 目 合计(万元) 取定标准 计算基础（平方米） 总面积单方造价(元/m2) 备注 　 开发成本 　 　 　 　 　 1 安置及土地补偿成本 540 　 100000 54 按计容建筑面积 1.1 安置费用 300 　 100000 30 按照楼面地价计算 1.2 土地补偿款 240 100000 24 　 2 前期工作费用 20 　 100000 2 按计容总建筑面积 3 项目服务费 160 　 　 　 　 3.1 工程监理费 90 0.005 　 　 建安成本的0.5％计算 3.2 设计 62 6元/平方米 100000 6.2 按总建筑面积 3.3 规划服务 8 1元/平方米 100000 0.8 按总建筑面积 4 城市配套 900 　 100000 90 按计容总建筑面积计算 4.1 供电工程 540 54元/平方米 100000 54 按计容总建筑面积 4.2 供水工程 180 18元/平方米 100000 18 按计容总建筑面积 4.3 消防工程 90 9元/平方米 100000 9 按计容总建筑面积 4.4 化粪池及雨污排水管网 90 9元/平方米 100000 9 按计容总建筑面积 5 水弱电安装 1000 100元/平方米 100000 100 按计容总建筑面积 6 厢函桥 40 　 　 按厢函桥一座计算 7 小区道路工程费 599.13 9000元/米 　 　 按照665.7米计算 8 园林绿化工程费 50 200元/平方米 2500 5 按用地面积的2.5%计算 9 建安工程费用 8150 　 100000 297.76 按计容总建筑面积计算 9.1 住宅 8150 815元/平方米 100000 815 　 直接开发成本 11459 　 100000 1145.91 1-6项 10 财务费用 900 0.15 3000 90 按贷款3000万假设，利率6%，周转2年计 11 管理费 172 　 　 　 按1-6项的1.5%计 12 营销费用 480 0.03 　 　 以销售额的3%计 13 销售税金及附加 920 0.0575 　 　 以销售额的5.75%计 　 间接开发成本 2472 　 100000 247.2 　 　 开发总成本费用合计 13930 　 　 1393.11 　 1、开发总成本费用估算 本项目开发总成本费用为：13931.00万元。 2、销售收入预测 本项目的总建筑面积10万㎡ 参考当前市场均价，确定本项目产品的均价为： 非安置部分：住宅按每平米1800元估算，商铺按照每平方米4000元估算 安置部分：住宅按每平米680元估算，商铺按照每平方米1180元估算 按照这个价位水平结合销售进度，测算出本项目销售总收入为：17200.58万元。（详见下表） 销售收入预测表 项目利润表 物业类型 销售单价（元/m2） 可售面积（万m2） 总额（万元） 总面积 住宅（非安置） 1800.00 7.62 13716.00 7.62 商业（非安置） 4000.00 0.47 1880.00 0.47 住宅（安置） 680.00 0.72 486.88 0.96 商业（安置） 1180.00 0.95 1117.70 0.96 合计 　 9.75 17200.58 10.