精品文案—长沙福乐蓝天公司沿江项目物业发展建议书.pptVIP

长沙福乐蓝天沿江项目 报告结构索引 金融政策 1、第二套住房首付提高至40%、其商业贷款界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定。 ----《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 （2007.09.27） 《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》 （2007.12.05） 分析：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。 2、央行“6次”加息“15” 提高银行存款准备金率 2007年3月18日至2008年5月，期间央行年内6次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点;存款准备金方面,我国普通存款类金融机构将执行17.5%的存款准备金率标准，达到20多年来的历史新高。 分析：银根紧缩的信号，央行使用货币信贷手段调控市场，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大。 3、房地产企业上市规定 土地政策 招标拍卖挂牌出让土地使用权规定（39号令） （2007.10.10） 　　 内容概要：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权。 分析：39号令从更细致的层面规范土地市场，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。 保障政策 抓紧建立住房保障体系（08年3月政府工作报告） （1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难； （2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 （3）严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。 分析：措施在于保障中低收入家庭的住房问题，同时通过调节供需进行抑制房价 小结： 物业基本概况 周边配套 交通状况 项目发展的机会点和问题点 发展战略目标思考 项目发展方向： 项目发展的突破口 客群特征 项目规划布局 外立面建议 外立面具有强烈的视觉冲击力，强调昭示效果。 点式高层结构，采取抽条方式，最大限度满足户型的方正和通透性。 板式小高层的户型主要是考虑填补此类产品的在项目所在位置的市场空缺；也是项目开发的安全保证。 小高层的户型以90平方米的两房和三房为主；尽量增加产品的竞争力，比如设计上实现赠送空间，可以两房或三房的基础上增加一房而房价基本不变，这样就可以最大限度的拓 跃式错层 户型“增值元素”（１）入户花园、结构面积 入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活 户型“增值元素”（２）——送夹层 户型“增值元素”（３）充分挖掘凸窗价值 园林景观 高品质物管以精诚服务，创精彩生活 配套优化 目前我们面临的营销环境 定价策略 2、市场价格预期： 由于目前市场供求关系的改变，以及沿海降价风潮的影响，长沙市今年房价增幅缓慢，我们认为长沙高端市场到09年下半年（本项目预售期）各类产品很难有较大幅度的提升，预期市场价格约为：高档住宅平均价格：6300元/平米左右，按房价年增长2%计算（参考长沙GDP增长速度）； 3、本项目的产品价格修正 本项目是长沙一环以内绝版江景楼盘，根据地理位置、环境、配套等多方面因素对项目的住宅产品进行价格修正； 项目卖点提炼： 地段价值： 城市中心一线江景，绝版钜献； 景观价值： 外景：湘江风光带秀美风景； 内景：精致型社区园景； 人文价值： 长沙传统生活中心，底蕴积淀； 开福古寺，福地洞天 生活价值： 居家生活配套齐备 交通发达，出行便利 噪音污染较小，宜居指数高； 产品价值： 高品质居家小户型； 自由组合生活空间 项目命名 名称标识性强，个性突出，便于记忆和传播. 具有较强的人情味和感染力，在字面、寓意都具有温馨感和亲和力 凸现本项目自己具有而且又为目标购房者所接受的产品优势点。 对目标消费人群具有很强的认同感。 对开发商品牌树