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我们用什么支撑商业理念 我们如何实现商业理念 商业营销市场剖析 营销客户市场剖析 有投资兴趣的个体客户泛指对于市场上产权式商铺具有较为强烈投资意向的个体投资客户，相对投资总额度较低，投资意识比较谨慎。 依据市场上投资客户的投资总金额的承受能力我司将投资客分为四个等级 重额投资组织或机构（投资额度在1000万以上）重额投资组织或机构在投资市场上的占有比例最小，其投资物业类型具有较强的市场局限性，投资目的最为复杂。 营销物业案例分析 市场结论：综上所述，根据上述投资市场分析及市场上成功运作案例分析得出本项目的主要投资客群为投资额度较低的投资客户，其投资面积主要以小铺位面积为主。 本项目营销市场定位 目标客户定位 我司从投资客类型角度考虑，根据商铺经营面积的大小将投资客分为四个等级的客户，主要为自买自营类型的投资客。 小面积经营客户 大中面积经营客户 营销价格确定 营销单元定位 依据上述目标客户定位结论 营销推广模式的制定 营销模式 参考市场上现有成功产权式商铺运作的案例分析，我司建议本项目采取售后反租的营销模式，具体运作模式为： 营销策略 开盘周期 推 广 模 式 推广模式 整体运作周期 8.5% 60% 12—15 一层 70000 二层45000 均价35000 50000 投资回报率 销售率 商铺面积（平米） 售价（元/平米） 商业总体量（平米） 广东发展银行 第5年原价回购 20年 终端消费客户 银行担保 是否回购 反租年限 SOGO二期 10% 80% 15—30 一层45000 均价35000 105741 投资回报率 销售率 商铺面积（平米） 售价（元/平米） 商业总体量（平米） 学生、医生 、教师、IT行业白领人群 无 无 10年 终端消费客户 银行担保 是否回购 反租年限 第三极 品牌连锁：投资可能性较小 品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性一般 非品牌连锁：投资可能性一般 非品牌非连锁：投资可能性较大 品牌连锁：投资可能性一般 品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性较小 非品牌连锁：投资可能性一般 非品牌非连锁：投资可能性一般 10-20 10-20 100—150 10—20 平均铺位面积 12775 15330 20440 15695 平均售价 10% 10% 10% 10% 回报率 3.5 4.2 5.6 4.3 每层预估价格 五层 尼伯龙根之戒 四层 尼伯龙根之戒 楼层位置 规划业态 一层 阿弗洛狄忒广场 欧洲文化休闲主题街 地下一层 墨丘利斯广场 1#楼初步业态规划平均售价 2#楼初步业态规划平均售价 17885 10-20 10% 4.9 二层 斯巴达克城 15695 10-20 10% 4.3 三层 斯巴达克城 9125 800-1000 10% 2.5 五层 正餐 13140 10-20 10% 3.6 四层 斯巴达克城 20440 100—150 10% 5.6 一层 欧洲文化休闲主题街 15695 10-20 10% 4.3 地下一层 墨丘利斯广场 平均售价 平均铺位面积 回报率 每层预估价格 楼层位置 规划业态 1#楼初步业态规划各层收益3988 12775 五层 尼伯龙根之戒 —— 7481 2749 15000 各层总面积 —— 15330 20440 15695 平均售价 457244990 —— 总收益 114683730 四层 尼伯龙根之戒 各层收益（元） 楼层位置 规划业态一层 阿弗洛狄忒广场 欧洲文化休闲主题街 235425000 地下一层 墨丘利斯广场 2#楼初步业态规划各层收益6566 9125 五层 正餐 107059610 5986 17885 二层 斯巴达克城 101876245 6491 15695 三层 斯巴达克城 477947425 —— —— —— 总收益6491 13140 四层 斯巴达克城 123805080 6057 20440 一层 欧洲文化休闲主题街 15695 地下一层 墨丘利斯广场 各层收益（元） 各层总面积 平均售价 楼层位置 规划业态 备注：我司根据市场上产权式商铺的普遍投资回报率值为参考数据， 加权平均得出本项目的投资回报率为10％。 我司将本项目单元铺位划定在10-20平方米之间的小铺位 以利于后期快速销售及加快回款 招商市场定位 租金价格的定位 本项目租金价格的制定方法 本项目周边竞争项目 4 300000 CBD东都 4 15000 京都杭城 3.8 150000 沿海赛洛城 3.75 本项目同等区域项目租金水平 3.5 3000 易构空间 4 80000 后现代城 3.5 6000 金港国际 3.5 18000 金